Komercialna Hipoteka V Rusiji

2023 Avtor: Douglas Hoggarth | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-05-24 11:24

• Komercialna hipoteka - orodje za nakup poslovnih nepremičnin
• Pravni vidiki komercialne hipoteke
• Sodoben trg poslovnih hipotek v Rusiji
• Kaj nam prinaša prihodnost

Edward Hopper. Pisarna v majhnem mestu. 1953

Komercialna hipoteka - orodje za nakup poslovnih nepremičnin

Komercialna hipoteka je posojilo, ki ga banke izdajo za nakup nestanovanjskih prostorov: maloprodajnih površin, skladišč, pisarn in drugih.

Tako kot stanovanjske so tudi komercialne hipoteke zagotovljene zaradi varnosti kupljene nepremičnine. Vendar je posebnost tega trga v tem, da ima tovrstna posojila dokaj kratko zapadlost in razmeroma visoke obrestne mere. Rok za odobritev hipotekarnega posojila za nakup komercialnih nepremičnin je praviloma lahko največ 10-12 let, najpogosteje pa banke izdajajo denar za 5-7 let. Potencialni posojilojemalec bo moral tudi vplačati 30 do 40% celotne vrednosti nepremičnine.

Seveda banka skrbno preverja svoje stranke, minimalne zahteve za pridobitev komercialne hipoteke so prisotnost dobičkonosnega stanja in obdobje dela na trgu od 1 leta.

Prednosti tega načina pridobivanja poslovnih nepremičnin za podjetja so, da se objekt uporablja neposredno za dobiček (oddajanje prostorov, uporaba v trgovini na drobno, opravljanje storitev itd.), Zato se nepremičnina sama poplača.

Pravni vidiki komercialne hipoteke

Trenutno zvezna zakonodaja ne predvideva vpisa lastništva komercialnih nepremičnin, obremenjenih s hipoteko. Zato se hipotekarna pogodba v tem primeru sklene na podlagi splošnih pravil Civilnega zakonika Ruske federacije o sklenitvi sporazumov ob upoštevanju določb Zveznega zakona "O hipoteki (zastavi nepremičnin)" z dne 16.07.1998 št. 102-FZ. Upoštevajte, da je bila pravica do uporabe nestanovanjskih prostorov kot zavarovanje določena s tem zakonom šele leta 2009.

V skladu z zahtevami iz čl. 9 ФЗ № 102 v hipotekarni pogodbi mora nujno navesti predmet hipoteke, njeno ocenjeno vrednost, naravo, čas in znesek izpolnitve obveznosti, ki je zavarovana s hipoteko.

Tu je tudi zelo pomembna točka. Veljavna zakonodaja dovoljuje hipoteko nepremičnin do trenutka njihovega nakupa. Posledično je treba nepremičnino najprej kupiti (sestaviti kupoprodajno pogodbo), nato pa jo je mogoče uporabiti kot zavarovanje za pridobitev posojila pri banki.

Sodoben trg poslovnih hipotek v Rusiji

Številni strokovnjaki menijo, da je komercialno hipotekarno posojanje pri nas še vedno talec pozavarovanja bank: tudi pokrizni padec obrestnih mer še ni postal spodbuda za povečanje obsega izdanih posojil.

Na splošno so na trgu še vedno isti glavni igralci - Sberbank, VTB 24 in RosEvroBank. Kljub temu se je posojilna politika po krizi spremenila: zahteve bank do posojilojemalcev so se resno zaostrile. Kar pa seveda ne prispeva k rasti števila izdanih posojil, zavarovanih s komercialnimi nepremičninami.

Dave Knerler. Banka. 2002

Kljub vsemu se komercialne hipoteke v Rusiji postopoma začenjajo obnavljati. Cene so zdaj na ravni 12-16%, stopnje se znižujejo, ker nihče ne bo preprosto vzel posojila z višjim odstotkom. Znesek predplačila je 20-40%. Najugodnejši pogoji obrestne mere Sberbank 8-16% letno, obrok 20%, najdaljši rok posojila 10 let. In VTB 24 ima najstrožje pogoje - 18-26% in 50% polog.

Obrestne mere v večini bank so se v zadnjem letu znižale skoraj dvakrat in skoraj dosegle raven pred krizo. Vendar strožje zahteve in težaven postopek registracije še vedno prestrašijo potencialne stranke.

Pri izdaji komercialne hipoteke lahko ruske banke zahtevajo zavarovanje, ki presega znesek, ki ga zagotavlja dvakrat, včasih pa tudi trikrat kot zavarovanje posojila. Poleg tega kreditne institucije v skladu s pogoji sporazuma v celoti nadzorujejo porabo sredstev, ki jih prejme posojilojemalec. Hkrati želijo domače banke privabiti stranke s proračunom za nakup nepremičnin, ki presega 10 milijonov dolarjev, same pa še niso pripravljene omiliti svojih pogojev.

Vendar pa se od začetka leta 2011 rahlo povečuje povpraševanje malih in srednje velikih podjetij po komercialnih hipotekah. Hkrati je približno polovica vseh zahtev povezanih z željo po nakupu pisarne, 30% - prodajnih površin. Gre za to, da je ruskim podjetnikom praktično nemogoče kupiti nepremičnino z lastnimi sredstvi. Poleg tega ni mogoče pridobiti licence za nekatere vrste dejavnosti, če podjetje nima ustreznih prostorov v svoji lasti. Zato je hipoteka zanje edino razpoložljivo orodje za nadaljevanje poslovanja, kar potrjuje potrebo po nadaljnjem razvoju komercialne hipoteke.

Kaj nam prinaša prihodnost

Očitno je, da ker obstaja povpraševanje po komercialnih nepremičninah, vključno z njihovim nakupom pod hipoteko, ki bo postopoma naraščalo, saj podjetje po krizi dobiva zagon, potem komercialna hipoteka postane eno od obetavnih področij ruskega trga hipotekarnih posojil. Očitno je tudi, da sta razvoj gospodarstva države in izboljšanje poslovne klime na splošno odvisna od razpoložljivosti in mase teh posojil.

V današnjem času je zelo težko napovedovati razvoj komercialnih hipotek.

Kljub tako očitni potrebi po nepremičninah med domačimi podjetniki pa je prihodnost komercialnih hipotek v Rusiji očitno negotova. Številni strokovnjaki se strinjajo, da je v tem trenutku zelo težko napovedovati razvoj komercialnih hipotek. Z določeno mero gotovosti lahko rečemo le, da bo povpraševanje po tem izdelku raslo, a kako se bodo odzvale ruske kreditne institucije, je povsem nepredvidljivo.

Domači bankirji ne marajo tvegati in se bojijo težkih transakcij, banke praviloma ne skušajo vreči denarja, ampak čakajo na solventne stranke in jim ponujajo standardne pogoje. Pri nas so komercialne hipoteke še vedno množica velikih podjetij, ki imajo določeno finančno stabilnost in jamstva; manjša podjetja banke pogosto preprosto ignorirajo. Če banke ne bodo več zaupale podjetjem, bo ta hipotekarni sektor še dolgo miroval.

Zahodne banke so na tem področju bolj aktivne, bolj zaupajo malim in srednje velikim podjetjem. To je posledica dejstva, da zahodna podjetja uradno prijavljajo vse svoje dohodke, zato je kreditnim organizacijam veliko lažje pridobiti zanesljive informacije o finančnem položaju potencialnega posojilojemalca. V tem primeru je preglednost poslovanja ključ do uspeha in k temu si je treba prizadevati tudi v Rusiji.

Upoštevati je treba tudi, da razvoj komercialnega hipotekarnega trga za nestanovanjske prostore ovira dejstvo, da so kreditni programi, ki jih ponujajo domače banke, najpogosteje kratkoročni. To je predvsem posledica pomanjkanja dolgoročnih finančnih virov bank. Zato je za razvoj trga potrebno, da banke aktivno zbirajo sredstva s kapitalskega trga. To bo pripomoglo k postopnemu reševanju tega problema ter olajšalo pridobivanje posojil in spodbudilo ta komercialni sektor posojil.