Kako Pravilno Sestaviti Najemno Pogodbo

2023 Avtor: Douglas Hoggarth | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-07-30 20:58

Z najemom stanovanj prek uglednih nepremičninskih agencij najemniki menijo, da jim je zagotovljena pomoč v primeru sporov z lastniki stanovanj. In so hudo razočarani: agenti nočejo sodelovati v domačih obračunih. Včasih se izkaže, da obljube nepremičnin, da izberejo drugo stanovanje, če se ne strinjate z lastniki stanovanja, niso vredne cene - kot je to v primeru bralcev "Denarja", ki so na naši spletni strani puščali sporočila. V resnici so dragocene le besede, zapisane v pogodbi. Pa ne z agencijo, ampak s samim najemodajalcem.

Pazite, zla gospodarica

Ne morete obdržati psa, nato kaditi in voziti dekleta - vrsta trditev, ki jih ima lastnik stanovanja do najemnika nenadoma, je presenetljiva v svoji širini. "Trg najema stanovanjskih nepremičnin je najbolj sporen trg storitev," je kategorična Veronika Pankova, vodja Odbora za varstvo pravic potrošnikov pri nepremičninskih storitvah pri moskovskem Združenju nepremičnin (IDA). "Pred kratkim smo imeli takšen primer: mladenič je najel sobo v" kopejki "pri stari ženi, a tam je lahko živel le mesec dni. Babica jo je prosila, naj jo masira, nato pa gre kupovat hrano, a dekleta mu zaradi ljubosumja niso dovolili." Pogosto lastniki stanovanj najemnike motijo zaradi dogovorov, ki so bili doseženi ustno ob podpisu najemne pogodbe. Družine z otroki navajajo veliko razlogov za nadlegovanje zlonamernih lastnikov: pravijo,vaša hči je na tapete narisala obraz - prenovite celo stanovanje. Ali obratno, oblikovanje časov zrele stagnacije je hostesi tako drago, da odločno noče spremeniti umazanih ozadij. Razlog za spor med bralko "Denarja" Eleno Mikheevo, ki je na naši spletni strani pustila sporočilo, in lastnico kvadratnih metrov, ki jo je najela, je bilo pohištvo: najemniku je bilo prepovedano uvažati svojega, ker je ukazal, da živi v lokalnih ruševinah. Končno se zgodi, da je z vašimi otroki, psi in komodami vse v redu, vendar se lastnik sam izkaže za katastrofo, ki verjame, da ima pravico dvakrat na teden obiskati stanovanje, ki vam ga najame, s svojim ključem. Da ne govorimo o goljufivih shemah, ko se izkaže, da lastnik, od katerega ste najeli stanovanje, pravzaprav ni takšen, napovedani resnični lastnik pa nujno zahteva sprostitev svojih kvadratnih metrov.

Podobna zgodba se je zgodila s stranko agencije "Defect" Maximom Komovom. "Moj agent je pobral stanovanje, midva pa sva se šla sestati z lastnikom. Pokazal je potni list z dovoljenjem za prebivanje in dokument, v katerem je bil naveden kot kupec tega stanovanja. Agent si je ogledal dokumente, ker je bilo v moji pogodbi z" Defactom "zapisano, da mora preveriti Podpisali so pogodbo, prejel sem ključe, lastnik je bil predplačan dva meseca vnaprej, agent je bil naročen v višini 100% mesečne najemnine, «pravi gospod Komov. Ko je nesrečni najemnik dan pozneje v najeto stanovanje prispel s stvarmi, se je izkazalo, da v njem že živijo ljudje, ki so ga najeli prek drugega agenta od iste osebe. Izkazalo se je, da lastnik, tako kot papirji, ki so mu bili prikazani, ni resničen:sam je pred mesecem in pol najel stanovanje od prvotnega lastnika in ponaredil lastninske listine. Po navedbah g. Komova je agencija, ki je odgovorna za pravno čistost posla, sprva priznala krivdo in obljubila, da bo povrnila stroške (skupaj so znašali 90 tisoč rubljev), a denarja se ni mudilo vrniti. In v nekem trenutku je bilo stranki rečeno, da je "podjetje zaprto."

Če pa na prevarante naletijo predvsem tisti, ki se zatekajo k storitvam posameznih posrednikov ali psevdoagencij, potem stranke nepremičninskih podjetij z velikimi imeni niso zaščitene pred tiranijo etažnih lastnikov. Danes ste agentu dali precejšen znesek - mesečno naročnino za najeto stanovanje (stroški najema povprečne "odnuške" v Moskvi se že približujejo 1000 USD), jutri ste se sprli z lastnikom (ki je, mimogrede, po običajni praksi takoj prejel plačilo za dva meseca), pojdite v agencijo - in skoraj zagotovo zavijete od vrat. Če niste bili pozorni pri sestavljanju pogodb, bo nenaklonjenost agentov rešiti vaše težave verjetno povsem zakonita, opozarja IDA Veronica Pankova.

Obdelava podrobnosti

Obveznosti nepremičnin določajo pogodbe o opravljanju storitev. Vsaka agencija ima svojo lastno, vendar lahko opazite skupno značilnost, ki je za stranke zelo neprijetna: izjemno redko je, da standardna pogodba vsebuje klavzulo o sodelovanju nepremičnin v prihodnosti (tista, ki se začne naslednji dan po tem, ko si stranke v izbranem stanovanju stisnejo roko). usoda svojih strank. "Nepremičnina vam dolguje točno toliko, kot je bilo obljubljeno v pogodbi. Številne nepremičninske agencije ne želijo biti arbitri v primeru konflikta med lastnikom in najemnikom," pravi Veronika Pankova. "To stališče je delno upravičeno, saj nihče ne more zagotoviti, da v prihodnosti med najemnikom in najemodajalcem bo popolno razumevanje."

Običajno je nabor storitev, predpisanih v pogodbi z agencijo, minimalen: iskanje stanovanja na podlagi parametrov, ki jih določi stranka, in organizacija njegovega ogleda. "Število možnosti za resnična stanovanja, ki jih lahko ponudimo, znatno presega število ponudb, ki jih lahko ljudje najdejo z branjem oglasov na stebrih in v časopisih," pravi Maria Žukova, prva namestnica direktorja podjetja Miel-Arenda. Po logiki posrednikov se izkaže, da njihove stranke denar plačujejo predvsem za dostop do agencijskih baz in možnost prihranka časa, ki bi ga morali porabiti za neodvisne klice najemodajalcem. Zdrava pamet pa nakazuje, da če se vam danes najde stanovanje, jutri pa se izkaže, da v njem ne morete živeti po lastni volji, potem je to enako, kot če bi vam ničesar našli. Zato nepremičnine praviloma poleg agencijske pogodbe s svojo stranko prevzamejo še eno obveznost: pomagajo sestaviti najemno pogodbo, ki ureja razmerje med lastnikom stanovanja in njegovim najemnikom. Prav ta pogodba o zaposlitvi se izkaže za spotiko, ko gre za konfliktne situacije.

Najemno pogodbo lahko sestavite tudi z najemodajalcem, ki ste ga našli brez pomoči nepremičnin. Pomoč poklicnega odvetnika pri pripravi takšnega papirja vas bo stala približno 3 tisoč rubljev, pravi Bogdan Leskiv, odvetnik podjetja "Legal Protection". Nepremičnine tega denarja od stranke ne zahtevajo: vse je vključeno v provizijo. Zato je mogoče, da so takšne pogodbe za potrošniške lastnosti včasih podobne brezplačnemu siru, ki je vključen v kompleks mišje pasti. Nepremičninski posrednik najpogosteje poskrbi le za to, da so v predlogi zakupne pogodbe zapisane glavne točke: trajanje pogodbe, podatki o lastninskem listu stanovanja, postopek poravnave, mesečni stroški najema, pogoji za njegovo povečanje v času trajanja pogodbe. Kaj pa dekleta, kajenje,hišne ljubljenčke in možnost, da si ponesete svoje pohištvo? O tem v običajnih najemnih pogodbah ni niti besede. "Na eni ali dveh straneh sem videla pogodbe. Kaj lahko tam napišem?" Je ogorčena gospa Pankova. "Običajna pogodba je vsaj štiri strani. Več podrobnosti, bolje."

"Da bi se izognili morebitnim sporom z lastnikom, se na prvem sestanku z njim pogovorite o pogojih, ki so za vas bistveni, in zahtevajte, da se vključijo v najemno pogodbo," svetuje Maria Žukova iz podjetja Miel-Arenda. Vseh odtenkov je verjetno nemogoče predvideti. Med glavnimi strokovnjaki ločimo naslednje: število oseb, upravičenih do skupnega bivanja z vami, postopek obiska stanovanja s strani lastnika, namestitev živali, izvajanje popravil in povračilo stroškov zanj, odstranjevanje in vnašanje pohištva, kajenje v zaprtih prostorih, plačevanje računov, odgovornost za škodo in slabosti nastanitve, število gostov, ki so lahko v apartmaju podnevi in ponoči. Da vam lastnik ne očita, da ste mu poškodovali pohištvo, je priporočljivo k pogodbi priložiti popis premoženja, v katerem mora biti evidentirana vsa opažena škoda.

Posebno pozornost je treba nameniti tudi dokumentu, ki dokazuje lastništvo. Če nakazuje, da ima prinašalec v lasti le del stanovanja, je treba pridobiti soglasje (podpis v najemni pogodbi ali notarsko overjeno soglasje) preostalih lastnikov, pa tudi vseh oseb, starejših od 14 let, vpisanih v stanovanje. V nasprotnem primeru se bo nekoč eden izmed njih pojavil na vašem pragu, izjavil, da nima kje živeti in zakonito ostati v stanovanju. Pogodba o zaposlitvi, sklenjena med dvema zasebnikoma, je zakonita brez overitve notarja, pravniki pravijo: v dokumentu je dovolj potnih podatkov in podpisov strank. Če lastnik najemnika obtoži kršitve pogodbe, ne bo uspelo izseliti najemnika brez boja. "Vse spore po sporazumu je mogoče rešiti samo na sodišču,in traja v povprečju devet mesecev, "pravi Dmitrij Nikolajev, odvetnik moskovske odvetniške zbornice Yurprofi. Po odvetnikovih besedah bo resnico na sodišču najverjetneje treba iskati za lastnika stanovanja: policist najemnika ne bo izselil z najemno pogodbo v rokah. "Okrajni policist, razen če ni sorodnik lastnika stanovanja, se niti ne bo hotel poglabljati v te težave," meni odvetnik, "deložacije izvajajo sodni izvršitelji."- Sodni izvršitelji sodelujejo pri deložacijah.- Sodni izvršitelji sodelujejo pri deložacijah.

Lastnik stanovanja pa lahko najemniku uniči življenje, ne da bi pri tem zadel pragove sodišča: najemnika bo preprosto začel terorizirati s klici in obiski. V tem primeru lahko vaš beg pred neprimernim lastnikom štejemo za vaš poraz: "Če se sami odločite za izselitev, se šteje, da ste samoiniciativno odpovedali pogodbo o zaposlitvi," opozarja Dmitrij Nikolajev. - Dokumenti, ki jih ponujajo agencije, običajno kažejo, da V tem primeru najemnik niti ne sme vrniti zneska varščine (enaka druga mesečna pristojbina, plačana takoj ob sklenitvi pogodbe: v primeru normalnega razvoja dogodkov gre za plačilo zadnjega meseca vašega bivanja v najetem bivalnem prostoru. - "Denar") ".

Toda odbijanje napadov nore ljubice, ne da bi leto dni zapustili najeto trdnjavo, tudi ni prijetna možnost. Idealno bi bilo, če storitev za izbiro stanovanja ne bi bila formalna, ampak dejansko opravljena. Se pravi na preprost način, da boste lahko v miru živeli v stanovanju, ki so ga našli agenti. Kot pravi Veronika Pankova, je izhod iz situacije uporaba storitev nepremičninskih agencij, ki zagotavljajo, da boste, če se niste uspeli izogniti konfliktu z najemodajalcem, za denar, ki ste ga plačali enkrat, izbrali drugo možnost.

Oglasne prevare

Nekateri posredniki res govorijo o garanciji za svoje storitve. Res je, po besedah gospe Pankove takšne nepremičninske agencije v Moskvi še vedno lahko štejemo na eno stran. V bistvu verjame, da gre za agencije srednjega razreda, ki jih zanima oblikovanje njihovega ugleda. Kaj pa tisti, ki imajo že dolgo uveljavljen ugled na trgu? Dopisnik "Deneg" je pod krinko potencialne stranke poklical agencije tako imenovane "velike četverke", ki predstavljajo levji delež vseh transakcij: BEST, INCOM, MIAN in Miel. Vprašanje je bilo samo eno: ali zagotavljate izbiro drugega stanovanja za že plačano provizijo, če me lastnik prvega stanovanja začne preživeti? V zadnjih treh agencijah so obljubili, da bodo zagotovili takšno garancijo, pogoji pa so se imenovali enaki:če je stranka v treh mesecih po sklenitvi najemne pogodbe prisiljena zapustiti stanovanje po svoji krivdi, potem nov dom išče brezplačno.

"Če se izkaže, da je 'lastnik' prevarant, in uslužbenec našega podjetja ob sklenitvi najemne pogodbe tega dejstva ni mogel prepoznati, stranki brezplačno izberemo novo stanovanje in mu vrnemo celoten znesek provizije," dodaja Maria Žukova iz podjetja Miel-Arenda.

Če ne govorimo o goljufiji, potem je realtorju seveda bolj donosno, da reši konflikt strank, kot da bi se spet motal pri izbiri stanovanj. Po besedah gospe Žukove agentom pogosto uspe rešiti težave: "Za vsako situacijo obstajajo argumenti." "Lastnika lahko skoraj vedno ustraši policija ali davčni urad - nihče ne plačuje davkov," - pod pogojem anonimnosti je agent majhnega nepremičninskega podjetja svoje izkušnje delil z "Dengi".

Omeniti velja, da je bil strokovnjak podjetja "BEST-Real Estate", ki se je odzval na klic dopisnika "Money", nad vprašanjem garancijskih obveznosti zelo presenečen, dejal, da nimajo nič takega, poleg tega pa so takšne obljube konkurentov le oglaševalska poteza.

Primer bralke "Denarja" Elene Mikheeve, žal, potrjuje to tezo. Po njenih besedah so ji med pogajanji v podjetju "INCOM-nepremičnine" obljubili, da bodo v prvih treh mesecih bivanja v primeru konflikta z lastnikom stanovanja brezplačno prevzeli nova stanovanja. A čeprav se je prepir zgodil skoraj naslednji dan po prihodu, je agent dejal, da je svoje delo že opravil. V odgovor na ustne pritožbe, trdi naš bralec, ji je vodja oddelka podjetja vljudno svetoval, naj gre na sodišče. Elena Mikheeva je na zahtevo dopisnice "Deneg" preverila, ali v njenem dogovoru z agencijo obstaja garancijska klavzula, ki bi omogočila upanje na uspeh takšnega postopka: izkazalo se je, da tam ni bilo zabeleženo nič takega. Zastopnik ji je dal jamstva le z besedami,tako da so zahtevki do njega lahko le na področju morale, ne pa tudi pravic.

"Vsak mesec na seji odbora obravnavamo zahtevke do različnih agencij," ugotavlja Veronika Pankova iz IDA. "V večini primerov se pritožbe nanašajo natančno na garancijske obveznosti." Zaključek ni težak: karkoli vam agent obljubi, ga morate prositi, naj to pokaže na papirju.

Hkrati pa po besedah gospe Pankove, če govorimo o nepremičninah, ki že dolgo delajo na trgu, potem se v polovici primerov konflikti rešujejo znotraj podjetij. Glavna stvar je, da v svojo težavo vključite najvišje vodstvo. To najlažje storite tako, da pošljete overjeno pismo z obvestilom, naslovljenim na upravitelja. Tudi Veronika Pankova svetuje vplivati na agencije s pomočjo javnih organizacij, ki jim pripada njen oddelek. „Včasih se vodje podjetij strinjajo, da bodo pomagali, šele ko se z njimi začnem pogovarjati v imenu odbora," ugotavlja ona in takoj izrazi pridržek, „čeprav sprejemamo pritožbe zoper vsa podjetja, ki delujejo v Moskvi v ruskem cehu posrednikov ali moskovskem združenju nepremičnin (približno 200 agencij) ". Po besedah gospe Pankove jev četrtini primerov se stranki sporazumno dogovorita. Preostali primeri so enako rešeni v korist enega od njih. "Če naša odločitev strankam ne ustreza, potem gredo na sodišče. Toda to je le približno 5% primerov," - je dejal predstavnik IDA.

Na sodišče zares pride le malo ljudi, se strinja odvetnik Dmitrij Nikolajev. "Povprečni čas civilne zadeve na sodišču je devet mesecev. Izvršilni postopki so še počasnejši. Porabljeni čas, denar in živci se ne bodo obrestovali," pojasnjuje. Nepremičnine razumejo, da niso vse njihove stranke zagovorniki človekovih pravic ali stranke v sporu, zato jim ponujajo tako enostavno srečanje na sodišču. Zato je bolje, da tega ne pripeljete do tega, ne da bi prihranili svoja prizadevanja za prenos v dogovor z agencijo vseh garancijskih obveznosti slednje in v dogovoru z lastnikom stanovanja - največje število odtenkov, povezanih z vašim življenjskim slogom. Ker se najnižja cena izdaje že približuje tri tisoč dolarjem, dolgočasnost ni več videti drobna.