Hipotekarna Pogodba

2023 Avtor: Douglas Hoggarth | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-07-30 20:58

Beseda "hipoteka" ima grške korenine in se je začela uporabljati v 6. stoletju. Pr. Atenski reformator Solon je leta 594 pr izvedel svoje slavne reforme, zaradi katerih je bila uvedena svoboda volje in ukinjeni zemljiški dolgovi.

Pred tem je bila v Atenah zastava takšnih obveznosti osebnost samega dolžnika, ki bi lahko, če dolga ne bi bilo mogoče plačati, padel v suženjstvo. Archon Solon je predlagal metodo za zelo postopno pretvorbo osebne odgovornosti v lastninsko odgovornost. Na meji dolžnikove zemljiške parcele je bila nameščena pošta z napisom, da ta nepremičnina služi kot zavarovanje terjatev za določen znesek, navedena so bila imena dolžnika in upnika, čas, ko naj bi se dolg vrnil. Ta steber je bil imenovan "hipoteka" (stojalo). Tak steber je bil postavljen na zemljišču v znak prepovedi posojilojemalca, da iz njega vzame vse, kar je bilo prineseno, prineseno in pripeljano. Kasneje se je ta beseda začela uporabljati za označevanje kakršne koli hipoteke na nepremičnini za posojilo. Kasneje so v ta namen začeli uporabljati posebne knjige, imenovane hipotekarne knjige.

Glede na odobritev koncepta za razvoj sistema stanovanjskega hipotekarnega posojanja v Ruski federaciji s strani vlade Ruske federacije * 1 in povečanega zanimanja državljanov in pravnih oseb za hipotekarno posojanje postane problem pravilnosti priprave, izvedbe in državne registracije hipotekarnih pogodb.

V skladu z odstavkom 1 čl. 1 zveznega zakona z dne 16. julija 1998 N 102-FZ "O hipoteki (zastavi nepremičnin)" * 2 (v nadaljevanju - zakon o hipotekah) v okviru sporazuma o zastavi nepremičnin (sporazum o hipoteki) je ena stranka zastavni upnik, ki je upnik obveznosti zavarovan s hipoteko, ima pravico prejeti poravnavo svojih denarnih terjatev do dolžnika po tej obveznosti iz vrednosti zastavljene nepremičnine druge stranke - zastavnega upnika, predvsem drugim upnikom zastavnika, z izjemami, določenimi z zveznim zakonom.

Na podlagi člena 8 zakona o hipoteki se hipotekarna pogodba sklene v skladu s splošnimi pravili civilnega zakonika Ruske federacije * 3 o sklenitvi pogodb in določbami hipotekarnega zakona.

1. SKLEP HIPOTEKNEGA SPORAZUMA

V skladu z odstavkom 1 čl. 432 Civilnega zakonika Ruske federacije se šteje, da je dogovor sklenjen, če se med pogodbenicama v obliki, ki se zahteva v ustreznih primerih, doseže dogovor o vseh bistvenih pogojih sporazuma. Bistveni so pogoji glede predmeta naročila, pogoji, ki so v zakonu ali drugih pravnih aktih navedeni kot bistveni ali potrebni za tovrstna naročila, pa tudi vsi tisti pogoji, glede katerih mora biti na zahtevo ene od pogodbenih strank dosežen dogovor.

Bistvene pogoje hipotekarne pogodbe določa zakonodajalec v prvem odstavku čl. 9 zakona o hipotekah. V hipotekarni pogodbi mora biti zlasti naveden predmet hipoteke, njegova ocena, narava, znesek in rok obveznosti, zavarovane s hipoteko. Podobne določbe so v čl. 339 Civilnega zakonika Ruske federacije, posvečen zastavni pogodbi.

Če se stranke v transakciji ne strinjajo z enim od navedenih pogojev ali če ta v hipotekarni pogodbi ni, se ta prizna kot nesklenjen. Opozoriti je treba, da priznanje pogodbe, kot da ni sklenjena ob odsotnosti bistvenih pogojev v njej ali zaradi nesoglasja strank o teh pogojih, povzroča posledice ničnosti posla, določenega v čl. 167 Civilnega zakonika Ruske federacije.

Upoštevajte bistvene pogoje hipotekarne pogodbe, ki jih določa veljavna zakonodaja.

1.1. Predmet hipotekarne pogodbe

Zakon o hipotekah v odstavku 2 čl. 9 določa, da je predmet hipoteke v pogodbi določen z navedbo njegovega imena, lokacije in opisa, ki zadostuje za identifikacijo tega predmeta.

Po hipotekarni pogodbi se nepremičnine, določene v 1. točki 1. člena 130 Civilnega zakonika Ruske federacije, katere pravice so registrirane na način, določen za državno registracijo pravic do nepremičnin in transakcij z njimi, vključno z:

1) zemljiške parcele, z izjemo zemljišč, določenih v čl. 63 zakona o hipotekah;

2) podjetja, pa tudi zgradbe, objekte in drugo nepremičnino, ki se uporablja v podjetniški dejavnosti;

3) stanovanjske stavbe, stanovanja in deli stanovanjskih stavb in stanovanj, sestavljeni iz ene ali več izoliranih sob;

4) poletne koče, vrtne hišice, garaže in druge potrošniške stavbe;

5) letala in morska plovila, plovila za plovbo po celinskih plovnih poteh in vesoljske predmete.

Treba je opozoriti, da zakon o hipotekah (63. člen) ne dovoljuje hipotek na zemljiščih, ki so v državni ali občinski lasti.

Poleg tega ni dovoljeno zastaviti dela zemljišča, katerega površina je manjša od najmanjše velikosti, določene z regulativnimi akti sestavnih delov Ruske federacije in regulativnimi akti lokalnih vladnih organov za zemljišča za različne namene in dovoljeno uporabo. Na primer, v Moskovski regiji je najmanjša velikost zemljišč, ki so na voljo državljanom za vodenje kmečkega (kmetijskega) gospodarstva, 2,0 hektarja, za vrtnarjenje - 0,06 hektarja, za vrtnarjenje - 0,04 hektara in za gradnjo poletnih koč - 0, 06 ha * 4.

Na podlagi člena 69 Zakona o hipotekah je hipoteka stavbe ali objekta dovoljena le z istočasno hipoteko po isti pogodbi zemljiške parcele, na kateri je ta stavba ali objekt, ali dela te parcele, ki funkcionalno zagotavlja zastavljeni objekt, ali pravice do najema te parcele ali njenega ustreznega dela v lasti zastavnega upnika. Določbe tega člena je treba upoštevati tudi v primeru hipoteke nepremičnin v teku, ki se gradijo na zemljišču v skladu z zahtevami zakonodaje Ruske federacije.

Del nepremičnine, katere delitev je v naravi nemogoča brez spremembe namena (nedeljiva stvar), ne more biti samostojen predmet hipoteke. Ta določba zakona o hipotekah je podrobno pojasnjena v 2. točki Informativnega pisma predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 28. januarja 2005 N 90 "Pregled prakse obravnave sporov v zvezi s hipotekarno pogodbo na arbitražnih sodiščih" (v nadaljnjem besedilu - Informativno pismo N 90) * 5 … Predmet hipoteke je lahko ločena soba, katere pravice so kot samostojni predmet nepremičnine vpisane na predpisan način in ne del površine take sobe.

Poleg tega se za zastavo pravic najemnika po najemni pogodbi za takšno lastnino (zakupna pravica) ustrezno uporabljajo pravila o hipoteki nepremičnine, saj drugače ni določeno z zveznim zakonom in ni v nasprotju z bistvom najemnega razmerja.

V hipotekarni pogodbi morate navesti opis predmeta hipoteke. Sporazum zlasti določa vrsto nepremičnin, zastavljenih po hipotekarni pogodbi (zgradba, zgradba, zemljišče itd.). Pri opisovanju nepremičnin morate navesti:

- ime predmeta hipoteke, ki je navedeno v potrdilu o državni registraciji nepremičnine;

- površina nepremičnine;

- naslov nepremičnine;

- pogojna ali katastrska številka nepremičnine.

Odstavek 3, odstavek 2, čl. 9 hipotekarnega zakona tudi določa, da če je predmet hipoteke zakupna pravica, ki pripada hipotekarnemu upniku, mora biti najeta nepremičnina v hipotekarni pogodbi opredeljena na enak način, kot če bi bila sama predmet hipoteke, in naveden rok najema.

Pri zastavi zemljiške parcele veljajo določbe 1. točke čl. 18 Zveznega zakona z dne 21. julija 1997 N 122-FZ "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi" * 6 (v nadaljevanju - Zakon o registraciji), ki določa, da morajo biti dokumenti, ki dokazujejo prisotnost, pojav, prenehanje, prenos, omejitev (obremenitev) pravic na nepremičninah in pravic, predloženih v državno registracijo, mora biti v skladu z zahtevami, določenimi z zakonodajo Ruske federacije, in odražati podatke, potrebne za državno registracijo pravic na nepremičninah v Enotnem državnem registru pravic (v nadaljevanju - USRR) Poleg tega je v skladu z odstavkom 2 čl. 8 Deželnega zakonika Ruske federacije v pogodbah, katerih predmet je zemljišče, označuje kategorijo zemljišč. Na podlagi odstavka 2 čl.7 Deželnega zakonika se zemljiške parcele uporabljajo v skladu z njihovim namenom. Pravni režim zemljišč se določi na podlagi njihove pripadnosti eni ali drugi kategoriji in dovoljene rabe v skladu z območjem ozemelj, katerih splošna načela in postopek določajo zvezni zakoni in zahteve posebnih zveznih zakonov.

Zato mora biti pri hipoteki zemljišč v pogodbi navedena kategorija zemljišča in vrsta dovoljene rabe zemljišča.

V hipotekarni pogodbi mora biti navedena tudi pravica (lastnina, zakup itd.), Na podlagi katere nepremičnina, ki je predmet hipoteke, pripada hipotekarnemu upniku in ime organa, ki izvaja državno registracijo pravic na nepremičninah in transakcij z njimi (v nadaljnjem besedilu - Organ, državna registracija pravic), ki je to pravico zastavnika vknjižil.

1.2. Ocena predmeta hipoteke

V skladu z odstavkom 3 čl. 9 zakona o hipoteki se ocena predmeta hipoteke določi v skladu z zakonodajo Ruske federacije po dogovoru zastavitelja z zastavnim upnikom v skladu z zahtevami iz čl. 67 zakona o hipotekah in je v hipotekarni pogodbi navedena v denarnem smislu.

Načelo presoje predmeta zastave po dogovoru strank se zdi povsem primerno, saj je le s sporazumom strank pod tem pogojem pogodbe mogoče doseči največje ravnovesje interesov nasprotnih strank v tem pravnem razmerju * 7.

Pri zastavi državne in občinske lastnine se njegova ocena izvede v skladu z zahtevami zveznega zakona ali na način, ki ga ta določi.

V primeru hipoteke nedokončane gradnje nepremičnine, ki je v državni ali občinski lasti, se oceni tržna vrednost te nepremičnine.

Včasih stranke v sporazumu navedejo več ocen hipotekarnega predmeta: na primer stroške, ki jih oceni ZTI, stroške, ki jih oceni upravni odbor zastavnika, in stroške, ki jih ocenijo stranke. V zvezi s tem je nekoč obstajala praksa, da se pogodba prizna kot nesklenjena zaradi dejstva, da ocena predmeta hipoteke ni bila določena. Po našem mnenju ta praksa ni povsem pravilna - upoštevati je treba le oceno po dogovoru strank, ostali podatki so navedeni kot referenca. Zdaj se praksa priznavanja takšnih pogodb kot nesklenjenih spreminja, vendar je vseeno bolje, da se v pogodbi navede le ena ocena - po dogovoru strank * 8.

Z avtorjem tega stališča se ne morem strinjati, saj imata stranki pravico navesti več ocen, vendar pod pogojem, da je na voljo ocena, o kateri sta se stranki dogovorili. Na primer, ko hipotekirajo zemljišča, stranke pogosto navedejo standardno vrednost zemljišča, tržno vrednost, ki jo je ocenil neodvisni cenilec, knjigovodsko vrednost in na koncu navedejo znesek, pri katerem sta stranki ocenili predmet hipoteke. Ključna točka v tem primeru je stavek v sporazumu: "Stranke ocenjujejo predmet hipoteke." To stališče potrjuje tudi Pismo z informacijami št. 90. Zlasti v njegovem 19. členu piše, da če stranke v hipotekarni pogodbi navedejo več različnih ocen predmeta hipoteke, takega sporazuma ni mogoče šteti za nesklenjenega, če je mogoče ugotoviti, katera od ocen predstavlja to,za katero so se stranke dogovorile kot bistveni pogoj hipotekarne pogodbe.

1.3. Vsebina, velikost in trajanje obveznosti, zavarovanih s hipoteko

V skladu z odstavkom 4 čl. 9 zakona o hipotekah mora biti v hipotekarni pogodbi navedena obveznost, zavarovana s hipoteko, pri čemer mora biti naveden njen znesek, osnova za nastanek in rok izpolnitve. V primerih, ko ta obveznost temelji na katerem koli sporazumu, je treba navesti pogodbene stranke, datum in kraj sklenitve. Če bo v prihodnosti treba določiti višino obveznosti, zavarovane s hipoteko, morajo biti v hipotekarni pogodbi navedeni postopek in drugi potrebni pogoji za njeno določitev.

Tako hipotekarna pogodba določa vse bistvene pogoje glavne obveznosti, da se zagotovi izpolnitev katere je zagotovljena hipoteka.

Če je obveznost, zavarovana s hipoteko, delno izpolnjena, mora hipotekarna pogodba navesti pogoje (pogostost) ustreznih plačil in njihove zneske ali pogoje, ki omogočajo določitev teh zneskov.

Na podlagi šestega odstavka 6. člena 9 zakona o hipoteki, če so pravice hipotekarnega upnika potrjene s hipoteko, je to navedeno v hipotekarni pogodbi, razen v primerih izdaje hipoteke v primeru hipoteke na podlagi zakona.

Vprašanja o hipoteki so bila podrobno obravnavana prej * 9.

2. DRŽAVNA REGISTRACIJA HIPOTEKARNEGA SPORAZUMA

V skladu z odstavkom 1 čl. 10 zakona o hipoteki je hipotekarna pogodba sklenjena v pisni obliki in je predmet državne registracije. Sporazum, v katerem ni podatkov iz prvega poglavja tega člena ali krši pravila za sestavo in izdajo hipoteke iz četrtega odstavka 4. člena. 13 zakona o hipotekah, ni predmet državne registracije kot hipotekarna pogodba.

Navedeni člen se je spremenil v zvezi s sprejetjem zveznega zakona št. 216-FZ z dne 30. decembra 2004, ki je razveljavil obvezno zahtevo za notarsko overitev hipotekarne pogodbe. To dejstvo je zmanjšalo stroške pogodbenih strank in skrajšalo pogoje sklenitve.

Zahteva po notarskem overjanju hipotekarnih pogodb je bila priznana za neupravičeno, saj je institucija za overitev dejansko podvajala funkcije državne registracije. Nalaganje organu, ki izvaja državno registracijo pravic, obveznost preverjanja zakonitosti posla, ki je predmet registracije (1. odstavek 13. člena Zakona o registraciji), je sovpadalo z isto funkcijo, ki jo ima notar (1. člen Temelj zakonodaje Ruske federacije o notarjih z dne 11. februarja 1993 N 4462-1 * 10).

Poleg materialnih stroškov so udeleženci pri hipotekarnih posojilih imeli dva časovna stroška, ko so opravili dva postopka hkrati (notar in državna registracija). Ta okoliščina je povečala stroške hipotekarnega posojanja, zmanjšala njegovo razpoložljivost za prebivalstvo in posledično ovirala razvoj trga hipotekarnih posojil.

Po drugi strani pa ta roman postavlja dodatne zahteve za stranke pri sklenitvi pogodbe. Pravilno morajo sestaviti hipotekarno pogodbo, tako da se pri organu, ki izvaja državno registracijo pravic, ne pojavijo vprašanja V prisotnosti razvitega sistema hipotekarnega posojanja pri zagotavljanju posojila državljanom in sklepanju hipotekarnih pogodb funkcija preverjanja poslovne sposobnosti posojilojemalca in odsotnosti volje na njegovi strani pade na kreditne in druge organizacije, saj je njihov interes zagotoviti pravilno izvajanje pogodbenih razmerij * 11.

Vendar lahko stranke samostojno in prostovoljno na podlagi kl. 2 str. 2 čl. 163 Civilnega zakonika Ruske federacije, da odloči o notarizaciji hipotekarne pogodbe, ki so jo sklenili. V tem primeru bo notarska stopnja: 200 rubljev. - če je predmet hipotekarne pogodbe stanovanje in 0,3% zneska hipotekarne pogodbe, vendar ne več kot 3000 rubljev. - če bodo predmet hipoteke druge nepremičnine, razen ladij in letal, pa tudi plovila za plovbo po celinskih plovnih poteh

Poleg tega je v skladu z odstavkom 1 čl. 20. zakona o hipotekah se državna registracija hipoteke, ki izhaja iz hipotekarne pogodbe, izvede na podlagi skupne prijave zastavitelja in zastavnega upnika. Državna registracija hipoteke, ki izhaja iz notarsko overjene hipotekarne pogodbe, se izvede na podlagi vloge zastavitelja ali zastavnega upnika.

Neupoštevanje pravil o državni registraciji hipotekarne pogodbe pomeni njeno neveljavnost. Tak sporazum se šteje za ničnega (odstavek 3, odstavek 1, člen 10 zakona o hipoteki).

Hipotekarna pogodba se šteje za sklenjeno in začne veljati od trenutka njene državne registracije.

Če je hipotekarna pogodba vključena v posojilo ali drugo pogodbo, ki vsebuje obveznost, zavarovano s hipoteko, morata biti oblika in državna registracija te pogodbe v skladu z zahtevami iz hipotekarne pogodbe.

Če hipotekarna pogodba določa, da so zastavne pravice zastavljene s hipoteko, se skupaj s takšno pogodbo hipoteka predloži organu, ki izvaja državno registracijo pravic. Če sklenitev ustreznega sporazuma pomeni nastanek hipoteke na podlagi zakona, se v primeru sestave hipoteke predloži ustrezna pogodba in hipoteka.

2.1 Postopek državne registracije hipotekarne pogodbe

Kot smo že omenili, se državna registracija hipotekarne pogodbe, sklenjene v preprosti pisni obliki, izvede na podlagi skupne vloge zastavitelja in zastavnega upnika. Če je hipotekarna pogodba sklenjena v notarski obliki, potem za izvedbo državne registracije zadošča vloga zastavitelja ali zastavnega upnika.

Kateri dokumenti so potrebni za državno registracijo hipotekarne pogodbe?

V skladu z odstavkom 1 čl. 20. zakona o hipoteki za državno registracijo hipoteke, ki izhaja iz hipotekarne pogodbe, je treba predložiti:

- hipotekarna pogodba in njena kopija;

- dokumenti, ki so v hipotekarni pogodbi navedeni kot priloge;

- dokument, ki potrjuje plačilo državne takse;

- drugi dokumenti, potrebni za državno registracijo hipoteke v skladu z zakonodajo Ruske federacije o državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi.

Oddaja za državno registracijo hipotekarne pogodbe

Treba je opozoriti, da določba zakona o hipotekah glede števila kopij hipotekarne pogodbe, ki jih je treba predložiti v državno registracijo, nasprotuje 5. odstavku čl. 18 zakona o registraciji. Zlasti navedena norma zakona o registraciji določa, da se dokumenti, potrebni za državno registracijo pravic, ki v preprosti pisni obliki izražajo vsebino transakcij in so podlaga za državno registracijo prisotnosti, nastopa, prenehanja, prenosa, omejitve (obremenitve) pravic, ne predložijo v manj kot dveh izvirnikih, od katerih je treba enega po državni registraciji pravic vrniti imetniku avtorskih pravic, drugega pa v primeru lastniških dokumentov.

V praksi se to protislovje reši na naslednji način. V primeru, da je hipotekarna pogodba sklenjena v notarski obliki, velja določba zakona o hipoteki, tj. izvirnik hipotekarne pogodbe in njena notarsko overjena kopija se predložijo v državno registracijo, kar je v primeru lastninskih listin. Če je sporazum sklenjen v preprosti pisni obliki, velja določba zakona o registraciji, tj. najmanj dva izvirnika hipotekarne pogodbe sta predložena v državno registracijo, pri čemer je en izvod vložen v primeru lastninskih listin.

V hipotekarni pogodbi, sestavljeni v preprosti pisni obliki, se zdi primerno navesti število izvodov, v katerih je sklenjena, medtem ko je treba navesti, da je bila ena kopija sestavljena za organ, ki izvaja državno registracijo pravic.

To priporočilo velja tudi za notarsko overjeno hipotekarno pogodbo, potem pa sta v registracijo predložena vsaj dva izvirnika kopije pogodbe, od katerih je ena za organ, ki izvaja državno registracijo pravic, ali pa je v sporazumu (v notarski obliki) navedeno, da je organ, ki izvaja državno registracijo pravic predloži se kopija sporazuma.

Oddaja za državno registracijo dokumentov, ki so v hipoteki navedeni kot priloge

V tem primeru govorimo o dokumentih, ki so navedeni v hipotekarni pogodbi, kot prilogi k sporazumu. V praksi so to lahko različni dokumenti: od katastrskega načrta zemljiške parcele do poročila o oceni nepremičninskega predmeta.

Pri oddaji dokumentov za državno registracijo vas mora voditi odst. 4 str.5 čl. 18 zakona o registraciji, ki določa, da se drugi dokumenti, potrebni za državno registracijo pravic (z izjemo aktov državnih organov in aktov organov lokalne samouprave ter aktov sodišč, ki ugotavljajo pravice do nepremičnin), predložijo v najmanj dveh izvodih, eden kateri - izvirnik po državni registraciji pravic je treba vrniti imetniku avtorskih pravic.

Poleg tega se kopije aktov državnih organov in aktov organov lokalne samouprave ter akti sodišč, ki ugotavljajo pravice do nepremičnin, predložijo v državno registracijo pravic v najmanj dveh izvodih, od katerih je treba enega po državni registraciji pravic vrniti imetniku avtorskih pravic.

Oddaja za državno registracijo dokumenta, ki potrjuje plačilo državne takse

V skladu z 22. odstavkom čl. 333.33 Davčnega zakonika Ruske federacije se državna dajatev plača v naslednjih zneskih za državno registracijo:

1) hipotekarna pogodba, vključno z vpisom v Enotni državni register pravic do nepremičnin in transakcij z njo, o hipoteki kot obremenitvi pravic na nepremičninah:

posamezniki - 500 rubljev; organizacije - 2.000 rubljev;

2) sporazumi o spremembi ali odpovedi hipotekarne pogodbe, vključno z uvedbo ustreznih sprememb v vpisih Enotnega državnega registra pravic do nepremičnin in transakcij z njimi:

posamezniki - 100 rubljev;

organizacije - 300 rubljev

V primeru, da se med fizično in pravno osebo sklene hipotekarna pogodba ali sporazum, ki vključuje hipotekarni sporazum, ki zagotavlja izpolnitev obveznosti, z izjemo sporazuma, ki vključuje nastanek hipoteke na podlagi zakona, se zaračuna državna dajatev za pravno pomembna dejanja v višini, določeni za posamezniki.

Ob upoštevanju določb četrtega odstavka petega odstavka čl. 18. zakona o registraciji se dokument o plačilu državne pristojbine predloži v najmanj dveh izvodih, od katerih je eden izvirnik po državni registraciji pravic, vrnjen imetniku avtorskih pravic.

Predložitev za državno registracijo dokumentov, potrebnih za državno registracijo hipoteke v skladu z zakonodajo Ruske federacije o državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njo

Na podlagi 2. odst. 3. str. 1. člena 13 zakona o registraciji se med državno registracijo pravic opravi pravni pregled dokumentov in preverjanje zakonitosti posla. Glede na dejstvo, da organ za registracijo opravi pravni pregled zakonitosti posla, je za državno registracijo hipotekarne pogodbe treba predložiti dokumente, povezane s to transakcijo.

Na primer, v skladu z odstavkom 1 čl. 78 Zveznega zakona z dne 26. decembra 1995 N 208-FZ "O delniških družbah" (v nadaljnjem besedilu - Zakon o delniških družbah) je večja transakcija transakcija (vključno s posojilom, posojilom, zastavo, poroštvom) ali več med seboj povezanih poslov, povezanih s pridobitvijo, odtujitev ali možnost, da družba neposredno ali posredno odtuji lastnino, katere vrednost je 25 odstotkov ali več knjigovodske vrednosti premoženja podjetja. Poleg tega je na podlagi odstavka 1 čl. 79 zakona o delniških družbah mora večjo transakcijo odobriti upravni odbor (nadzorni svet) družbe ali skupščina delničarjev. V zvezi s tem je za državno registracijo treba predložiti dokumente o odobritvi večje transakcije ali dokument, ki potrjujeda hipoteka za hipotekarnega upnika ni večja transakcija.

Če je zastavni zavezanec posameznik, je treba v državno registracijo predložiti soglasje zastavitelja za sklenitev hipotekarne pogodbe ali dokument, ki potrjuje, da zastavitelj v času pridobitve lastništva (zakupa) ni poročen ali ni obstajal. Ta zahteva izhaja iz 3. točke 3. člena. 35 Družinskega zakonika Ruske federacije, ki določa, da mora eden od zakoncev opraviti posel odtujitve nepremičnine in posel, ki zahteva registracijo po postopku, določenem z zakonom, je treba pridobiti notarsko overjeno soglasje drugega zakonca.

Poleg tega je treba med državno registracijo hipotekarne pogodbe organu za registracijo predložiti:

- ustanovni dokumenti strank v poslu (za pravne osebe) (4. odstavek 16. člena zakona o registraciji);

- pooblastila in drugi dokumenti, ki potrjujejo pooblastila predstavnikov strank v poslu, ki so podpisale hipotekarno in posojilno pogodbo;

- tehnični potni list za nepremičninski objekt (odstavek 10, odstavek 1 17. člena zakona o registraciji);

- katastrski načrt zemljiške parcele (odstavek 10, odstavek 1, člen 17 zakona o registraciji);

- drugi dokumenti, potrebni za državno registracijo.

3. GLAVNI RAZLOGI ZA ZAUSTAVITEV IN (ALI) ZAVRNITEV DRŽAVNE REGISTRACIJE HIPOTEKARNEGA SPORAZUMA

Glavni razlog, ki preprečuje državno registracijo hipotekarne pogodbe, je nepredložitev vseh potrebnih dokumentov. Na primer, vsa pooblastila, ki potrjujejo pooblastila predstavnikov strank v transakciji, niso vedno predložena v državno registracijo.

V praksi obstajajo primeri, ko se med pravnim pregledom predloženih dokumentov odkrijejo neskladja v opisu predmeta hipoteke. Zgodi se, da je po državni registraciji lastništva nepremičninskega objekta prišlo do sprememb predmeta hipoteke (na primer spremenjena je bila inventarna številka ali naslov nepremičnine). V tem primeru je treba spremeniti USRR.

Nenavadni so primeri, ko med državno registracijo hipotekarne pogodbe, katere predmet je pravica do najema zemljišča, pravni pregled razkrije kršitev klavzule 1.1. 62 zakona o hipotekah. Zlasti po tem odstavku, če se zemljiška parcela po najemni pogodbi prenese na državljana ali pravno osebo, ima najemnik zemljiške pravice pravico zastaviti zakupne pravice na zemljiški parceli v času trajanja najemne pogodbe. V nasprotju s to določbo se zakupna pravica prenese v hipoteko za obdobje, ki presega rok najema. To pomeni, da se v tem primeru posojilna pogodba sklene za obdobje, ki presega rok najema.

Pogosto se za državno registracijo prejmejo hipotekarne pogodbe, ki ne izpolnjujejo zahtev zakona o hipoteki. Hkrati se državna registracija teh pogodb ustavi v skladu z zakonom o registraciji. Kasneje stranke sporazuma, da bi odpravile pripombe državnega registrarja k hipotekarni pogodbi, sklenejo dodaten sporazum. V tem primeru se ob upoštevanju določb 2. odstavka čl. 10 zakona o hipoteki dodatnega sporazuma k hipotekarni pogodbi ni mogoče šteti kot takega, saj pravice in obveznosti strank hipotekarne pogodbe izhajajo iz trenutka državne registracije tega sporazuma. Posledično pravna razmerja med strankama nastanejo šele od trenutka državne registracije hipotekarne pogodbe in jih ni mogoče spreminjati. V to smer,v hipotekarni pogodbi, ki ni vpisana, ne morete spreminjati in dopolnjevati s sklenitvijo dodatne pogodbe.