Kako Zaslužiti Pri Rušenju Petnadstropne Stavbe

Kazalo:

Kako Zaslužiti Pri Rušenju Petnadstropne Stavbe
Kako Zaslužiti Pri Rušenju Petnadstropne Stavbe

Video: Kako Zaslužiti Pri Rušenju Petnadstropne Stavbe

Video: Kako Zaslužiti Pri Rušenju Petnadstropne Stavbe
Video: Zaslužek preko spleta z reševanjem anketnih vprašalnikov - Jazvem 2023, September
Anonim
  • Čakanje na rušenje
  • Menjava z doplačilom
  • Tveganja in izračuni
  • Cena prijave

Apartmaji v petnadstropnih stavbah so na prvi pogled grd izdelek: majhni, utesnjeni, s številnimi komunalnimi težavami (manjka skupna kopalnica, dvigalo in žleb za smeti). Toda povpraševanje po teh stanovanjih je bilo in ostaja stabilno. Poleg tega takih stanovanj ne kupujejo le tisti, ki nimajo dovolj denarja za kaj boljšega, ampak tudi zasebni vlagatelji. Ugotovili smo, da je ta tržni sektor po donosnosti primerljiv z luksuznimi stanovanji. Res je, tveganja so veliko večja.

slike
slike

Čakanje na rušenje

Mestne oblasti obljubljajo, da se bo Moskva v nekaj letih popolnoma znebila petnadstropnih stavb. Že zdaj stare hišice z zelenimi dvorišči in starke ob vhodih sproščajo ozemlje za nove monolitne stavbe. Kljub temu so Hruščovi na sekundarnem stanovanjskem trgu še vedno zastopani precej široko: obseg njihove ponudbe na sekundarnem trgu stanovanj v prestolnici skoraj presega ponudbo drugih vrst stanovanj. Jasno je, da je bila glavna prednost petnadstropnih stavb v očeh potencialnih kupcev vedno in ostaja njihova relativna poceni v primerjavi z dobrimi panelnimi in še bolj monolitnimi stavbami, da ne govorimo o modernih novogradnjah, ki po svojih potrošniških lastnostih večkrat presegajo petnadstropne stavbe. Kljub temu se stanovanja v hišah, ki so formalno namenjena rušenju, oddajajo v dolgoročno najem,kupili in prodali. Ali pa pozornost kupcev pritegne le poceni stanovanja? Mogoče imajo zasebni vlagatelji skrivni izračun.

Začnimo z majhno zgodbo - enako lahko povedo prebivalci dobesedno katerega koli moskovskega Hruščova. Alexandra Nikolaevna Ivanova živi na 9. ulici Parkovaya že 30 let, odkar sta se z možem preselila v stanovanje v prvem nadstropju povsem nove petnadstropne stavbe, deset minut od podzemne postaje Shchelkovskaya. In zelena dvorišča na njihovem območju niso darilo plemenitih vlagateljev, temveč rezultat dejavnosti prebivalcev. "Bili smo mladi, aktivni," se spominja Aleksandra Nikolaevna. "Med subbotniki so bila vsa dvorišča okoli zasajena z drevesi. Javorji in breze so poravnani s strehami." Stanovanje Aleksandre Nikolajevne že dolgo potrebuje večja popravila. Cevi se neskončno zamašijo, tla so zgnila, okenski okviri so suhi. Lahko bi se obrnili na vnukinje in nečakinje. Toda Aleksandra Nikolaevna noče.

"Zakaj bi zapravljali denar za popravila, če bodo hišo porušili," trdi. "Vsi prebivalci govorijo o rušenju. Kdaj se bo to zgodilo, ni znano. Vsi pa vedo, da leto ali dve na našem območju ne bo petnadstropnih stavb. Če je tako, zakaj bi zapravljali denar v stanovanju?"

Enakega mnenja je tudi Natalia, nečakinja Aleksandre Nikolajevne. Na 11. Parkovi ulici je le zlepila ozadje. Škoda porabiti več denarja. Res je, vseeno, občasno morate nekaj popraviti: hiša je stara - ena ali druga stvar nenehno propada. Včasih Natalija celo pomisli: morda prodati? Vendar pa lahko za znesek, ki ga bo pomagala za svoje trisobno stanovanje, kupite "kopejko" le, če se ne premaknete izven Moskovske obvoznice. Tukaj in čakam na obljubljeno preselitev.

Iste misli ne zapustijo prebivalcev na stotine petnadstropnih stavb po vsej Moskvi. Največ jih je danes skoncentriranih na severu ("Rechnoy Vokzal"), jugozahodu ("Profsoyuznaya", Cheryomushki) in jugovzhodu Moskve ("Tekstilshchiki").

Menjava z doplačilom

Program rušenja petnadstropnih in dotrajanih stanovanj je bil z odlokom moskovske vlade odobren 2. julija 2002. Do danes v osrednjem in južnem okrožju prestolnice praktično ni več petnadstropnih zgradb, Yugo-Vostochny bo leta 2008 osvobojen "hruščov", Vostočni in severovzhod - leta 2009 ter sever, jugozahod in Zelenogradski - leta 2010.

Poleg tega je treba opozoriti, da se program rušenja petnadstropnih stavb v Moskvi resnično izvaja. In obljubljenemu je povsem mogoče verjeti. Tako je vsaka petnadstropna stavba v Moskvi obsojena na rušenje. Vprašanje je le čas.

Tu se zabava začne. Nenavadno je, da se stanovanja v moskovskih petnadstropnih stavbah sčasoma še podražijo. Cena zanje ni odvisna samo od površine, ampak tudi od obdobja rušenja. Bližje "usodni črti", dražje. Po mnenju strokovnjakov stroški stanovanja v petnadstropni stavbi, za katero je datum rušenja natančno znan, zrastejo vsaj za 10%. In danes delež takih stanovanj na sekundarnem nepremičninskem trgu ni tako majhen - približno 18%.

Kupce "obsojenih" stanovanj lahko približno razdelimo v dve kategoriji. V prvo skupino spadajo ljudje, pri katerih je glavna prednost stanovanja njihova poceni. Petnadstropne stavbe so idealna možnost za tiste, ki želijo kupiti poceni bivalni prostor v Moskvi: za 90-120 tisoč dolarjev lahko poiščete "enosobno" ali celo "dvonadstropno" stanovanje na sprejemljivi razdalji od podzemne železnice. Razlogov za tako nizke cene sodobne Moskve je veliko, izpostavili bomo dva glavna. Ti apartmaji so zelo neprijetni in majhni. So pa poceni, predvsem zaradi majhne površine, saj se absolutni stroški stanovanja v prestolnici v večini primerov izračunajo tako, da se število kvadratnih metrov pomnoži z določenimi namišljenimi stroški.

Druga kategorija kupcev so zasebni vlagatelji. Imajo dolgoročno področje uporabe: vedo, da se bo neprecenljivo poceni stanovanje v Hruščovu čez leto ali dve spremenilo v nova stanovanja, ki bodo stala veliko več. Dejansko lahko lastnik bivalnega prostora v hiši, ki jo rušijo, zanjo dobi denarno nadomestilo ali kvadratne metre. V prvem primeru mu povrnejo stroške stanovanja po tržni ceni plus stroške vseh stroškov, povezanih z nakupom novega stanovanja in selitvijo (provizija nepremičninske družbe, ki bo morala plačati za iskanje novega stanovanja, plače preselilcev itd.).

Če oseba izbere odškodnino "v naravi", potem v skladu z novim stanovanjskim zakonikom in zakonom "Jamstva mesta Moskve osebam, ki zapuščajo bivalne prostore" dobi stanovanje na istem območju kot hiša, namenjena rušenju. Izjema sta Zelenograd in osrednje upravno okrožje: v njih so stanovanja dana znotraj okrožja. Kar pa za prebivalce osrednjega dela mesta sploh ni slabo: kvadratni meter cest v vseh delih osrednjega upravnega okraja.

Najboljši del za naseljenca je, da mora imeti zagotovljeno stanovanje toliko sob, kot je tista, ki jo je oseba izgubila. Poleg tega zahteva po ustreznem številu sob nikakor ni odvisna od dejanske velikosti stanovanja in njegove razporeditve. Očitno je, da večina migrantov opazno pridobi na posnetkih. Za primerjavo: standardna velikost enosobnega stanovanja v starih hišah je 30-32 kvadratnih metrov. m, dvosobni - 45-50 kvadratnih metrov m. V sodobnih stavbah novega ekonomskega razreda je povprečna velikost "odnushki" - 40-45 kvadratnih metrov. m, "kopec kos" - 55-70 kvadratnih metrov m. To pomeni, da izkušeni vlagatelj z dobrimi znanji in lastnimi potrebnimi notranjimi informacijami, morda pravočasno kupi stanovanje v porušeni petnadstropni stavbi (torej pred zaprtjem prodaje v obsojeni hiši), preprosto zmaga na številu kvadratnih metrov. Tečejo lahko v različnih variacijah od 10 do 20. Pomnožimo z enakimi povprečnimi 4 tisoč dolarjev na kvadratni meter in dobimo znesek približno 50–60 tisoč dolarjev, ki ga investitor dobi tako rekoč zajamčen.

Za dodatne posnetke oseba bodisi nič ne plača ali pa je doplačilo minimalno. Mesto to območje dejansko podari nekdanjemu lastniku za pravico do rušenja hiše, v kateri je živel. To darilo postane čisti dobiček za kupce starih stanovanj. Upoštevajte, da višina dobička nikakor ni odvisna od potrošniških lastnosti stanovanja: stanovalci v prvih nadstropjih na primer na splošno dobijo nova stanovanja.

In koristi niso samo posnetki. Stroški novih stanovanj so vnaprej višji od starih. Cena najskromnejših enosobnih stanovanj v novogradnjah se začne pri približno 110 tisoč ameriških dolarjih. Stroški novih stavb naraščajo pred našimi očmi, ko se pojavljajo nova nadstropja, in kljub današnji stabilizaciji strokovnjaki do konca leta še vedno napovedujejo rast stroškov novih stavb za vsaj 15%. Torej lahko s skrbno izbiro možnosti takšna operacija v kratkem času prinese oprijemljiv dobiček.

Danes lahko kupite dvosobno stanovanje v Hruščovu, pet minut vožnje z javnim prevozom od podzemne postaje Shchelkovskaya, za 122.000 USD. Deset minut od iste postaje je cena kopejine v stavbi v gradnji danes približno 183.000 USD. Površina prvega je 42 kvadratnih metrov m, drugi - 72,2 kvadratnih metrov m.

Tveganja in izračuni

Kljub privlačnosti tovrstnih naložb so na poti tudi pasti. Prvič, s takšno transakcijo je enostavno zamuditi čas. Novi stanovanjski zakonik prebivalce opozarja na rušenje vsaj eno leto vnaprej. Vsi pa vedo, da se zahteve zakona v naši resničnosti včasih lomijo na najbolj nepredvidljiv način. Nekajkrat so se nepremičnine morale spoprijeti z dejstvom, da so bili ljudje o izselitvi obveščeni dobesedno mesec dni pred rušenjem hiše. Vse je zelo preprosto: takoj, ko se najde investitor, oblasti začnejo hititi. Vendar postati lastnik takšnih informacij sploh ni tako težko, kot se zdi na prvi pogled. Vse vrste pripravljalnih dejavnosti,Pred podpisom odloka moskovske vlade o priznanju stavbe kot zasilne ali predmet rušenja v okviru katerega koli mestnega programa so še vedno vključeni strokovnjaki na ravni prefekture. Spoznavanje z njimi bo koristno za vsakega vlagatelja začetnika. Njihove storitve so poceni, včasih je dovolj skupnih potovanj v restavracijo. In informacije, ki jih prejmejo od njih, so lahko resnično neprecenljive. Čeprav niso vsevedni: projekt je mogoče upočasniti tudi v višjih razredih birokratske oblasti - povsod delajo ljudje, ki dobijo svoj delež postopka, in če bo nekdo odštet, se osnutek resolucije lahko izgubi. Po naključju.včasih je dovolj skupnih potovanj v restavracijo. In informacije, ki jih prejmejo od njih, so lahko resnično neprecenljive. Čeprav tudi oni niso vsevedni: projekt je mogoče upočasniti tudi v višjih razredih birokratske oblasti - povsod delajo ljudje, ki dobijo svoj delež postopka, in če bo kdo odštet, se osnutek resolucije lahko izgubi. Po naključju.včasih je dovolj skupnih potovanj v restavracijo. In informacije, ki jih prejmejo od njih, so lahko resnično neprecenljive. Čeprav tudi niso vsevedni: projekt je mogoče upočasniti tudi v višjih razredih birokratske oblasti - povsod delajo ljudje, ki dobijo svoj delež v postopku, in če bo nekdo odštet, se osnutek resolucije lahko izgubi. Po naključju.

Torej se sporedi držijo, a prilagodljivi. Datum rušenja se približuje in umika. To pomeni, da pričakovanje, da se boste čez leto dni preselili v novo stanovanje, morda ne bo upravičeno in se boste morali še nekaj let boriti s puščajočimi cevmi in prepihom.

Čeprav je to mogoče upoštevati že v fazi nakupa. Upoštevati je treba, da vrstni red ni odvisen samo od urnikov urada župana, temveč tudi od priljubljenosti območja. Na primer, v Cheryomushkih je rušenje veliko bolj aktivno kot kjer koli v Maryina Roshcha. Če razvijalci po novem zahtevajo območje, potem tamkajšnje petnadstropne stavbe hitro porušijo.

Še ena pomembna točka: stanovanje kot odškodnino dobi oseba le, če nima drugega doma. V nasprotnem primeru bo denarno nadomestilo postalo "tolažilna nagrada". In ta znesek je praviloma neprimerno nižji od dejanskih stroškov stanovanja na trgu. Čeprav pravzaprav v zgodovini Moskve še ni bilo primerov, ko bi se nekdo odločil izkoristiti pravico do denarnega nadomestila za rušenje hiše. Vsekakor pa se posredovalci in odvetniki, s katerimi smo se pogovarjali, ne morejo spomniti česa takega. In nismo mogli najti nobenega precedenčnega primera. Razlog za to se vidi v skrajno neurejenem postopku za izračun prav te odškodnine. Norm ni, koncept "vrednotenja trga" je precej ohlapen. Pred štirimi leti se je eden od naseljencev odločil vprašati za dejansko tržno vrednost svojega trisobnega stanovanja v središču mesta in celo ob upoštevanju dobrih popravil v njem pred dvema letoma. Jasno pa mu je bilo razloženo, da je največ, na kar lahko računa, znesek, izračunan tako, da kvadratne metre celotne površine stanovanja pomnoži z nekaterimi povprečnimi stroški na kvadratni meter v glavnem mestu. Moški je vse pravilno razumel in vzel, kar mu dolguje novo stanovanje. Moški je vse pravilno razumel in vzel, kar mu dolguje novo stanovanje. Moški je vse pravilno razumel in vzel, kar mu dolguje novo stanovanje.

Končno obstaja možnost, da stanovanje, ki je namenjeno nadomestitvi izgubljenega, še vedno ne bo na vašem območju. V 90% primerov se zakon spoštuje, vendar so še vedno obstajali primeri, ko je oseba proti svoji volji dobila stanovanje, ne tam, kjer je živela prej. In nobeno sodišče ni pomagalo. Takšne situacije so izjema, vendar zanje ni nihče imun.

Cena prijave

Sam postopek nakupa stanovanja v hiši, ki se ruši, se še vedno izvaja na enak način kot nakup stanovanja v kateri koli drugi hiši. V tem primeru zakon ni določil nobenih omejitev. Ko pa je izdan odlok o rušenju hiše in se začne njegova preselitev, se registracija transakcij s tem objektom zaključi. Ko pride do tega dogodka, je težko napovedati. Čas je odvisen izključno od odločitve krajevnega urada za potne liste - kdaj se ne bo več prijavil v ta stanovanja. Za to ni splošno uveljavljenih pravil. In potne pisarne skušajo to storiti predčasno, sicer se morajo soočiti z glavno težavo preseljenih hiš - močnim povečanjem razvez in številom prijavljenih sorodnikov. Upoštevajte, da so se predstavniki oblasti prestolnice naučili dokazati dovolj učinkovitoda je bila ločitev fiktivna, vpis sorodnika pa je potekal po tem, ko je bila prijava v hiši "zaprta".

To je posledica dejstva, da je v moskovski stanovanjski zakonodaji taka subtilnost: najemniki petnadstropnih stavb se lahko prijavijo za izboljšanje svojih življenjskih razmer, če ima vsak prijavljeni najemnik manj kot 10 kvadratnih metrov. m bivalne površine. Za komunalna stanovanja znaša 15 kvadratnih metrov. m. Treba je opozoriti, da ta kategorija najemnikov med preselitvijo prejema nova stanovanja izven obrata. Pomembno je tudi, da so državljani, ki živijo v enem stanovanju, združeni z znaki sorodstva ali lastnosti, vendar imajo lastne vire dohodka, ločen proračun in vodijo ločeno gospodarstvo, če izrazijo svojo voljo, prepoznani kot različni družini. Skladno s tem so predmet ločene registracije kot tisti, ki potrebujejo izboljšanje stanovanjskih razmer. Se pravi, če starši in njihov polnoletni otrok ter njihova družina živijo v istem stanovanju,lahko se samostojno prijavijo za izboljšanje stanovanj. Poleg tega je prepovedano nastanitev v eni sobi polnoletnih državljanov različnega spola brez njihovega pisnega soglasja (če niso zakonci). Po zakonu mesta Moskve je za eno osebo določeno 18 kvadratnih metrov. m. Kako to deluje v resnici? Za primer vzemimo povprečno družino (mož, žena in njihov polnoleten sin), ki živi v petnadstropni stavbi v enosobnem stanovanju. Takšni družini je treba dati dvosobno stanovanje. Zapletemo situacijo. Sin se je poročil in pri njem prijavil ženo. Za izboljšanje življenjskih razmer sta se s starši prijavila ločeno. V tem primeru lahko računajo na dva apartmaja. Če predpišete tudi babico, ki je nujno potrebovala oskrbo, potem lahko dobite tri. Verjetno se ne splača dodatno zapletati,logika je že jasna.

Kot je razvidno iz primera, ki ga je večkrat navedel vodja moskovskega gradbenega kompleksa Vladimir Resin, nekoč so se morali predstavniki oddelka za komunalna stanovanja, ki se ukvarjajo s preselitvijo hiš, ki jih je treba porušiti, soočiti s 14 možnostmi: v najetem stanovanju je bilo prijavljenih 14 najemnikov. Poleg tega so bili vsi registrirani na popolnoma zakoniti podlagi. Iz česar sledi zaključek: človeška zvijača, ki ima koristi od kakršnega koli državnega zastonj, ni omejena. In zaključek številka dve: tudi na stabilnem trgu, ko cene ne naraščajo, vendar se za številne kategorije stanovanj celo znižujejo, imajo strokovnjaki, ki poznajo zapletenost zakonodaje in so skrbno preučili težavo, vedno priložnost dobro zaslužiti. Zato so strokovnjaki.

Priporočena: