Kako Registrirati Lastništvo

2023 Avtor: Douglas Hoggarth | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-07-30 20:58

Iz zgodb, ki se dogajajo kupcem stanovanj v moskovskih novogradnjah, lahko sestavite poučen priročnik. Eno najbolj nepozabnih poglavij bi moralo biti namenjeno problemu vpisa lastništva kupljenih stanovanj. Ta težava je v veliki meri posledica delovanja birokratskega mehanizma prestolnice. Obstaja pa veliko drugih dejavnikov, ki resno podaljšujejo časovni okvir za pridobitev lastninskih dokumentov, katerih odsotnost bistveno omejuje svobodo kupcev.

Razdalja v letih

Kakšen je dejanski časovni okvir za pridobitev lastninske pravice? Kakšne možnosti ima kupec z razpolaganjem z nepremičnino v obdobju med izročitvijo predmeta in prejemom teh dokumentov? Na primer, ali je mogoče stanovanje prodati, podariti, podedovati, razdeliti ali stanovanje zastaviti s posojilom? Ali je prav, da začnete s popravili v stanovanju? Koliko stane sam dizajn? Tu so vprašanja, ki jih je treba rešiti.

Viktor Kozlov, komercialni direktor podjetja Augur Estate, pripoveduje o korakih, ki so vključeni v postopek registracije lastninske pravice: "Pred registracijo lastninske pravice kupcev stanovanj v novozgrajenih hišah poteka državna registracija mestnih lastninskih pravic na nepremičninah in registracija pravic vlagateljev na nepremičninah." Odločitve in odloki o skrajšanju časa, potrebnega za vpis mestnega lastništva stanovanjskih prostorov, so bili sprejeti že večkrat. Z odlokom moskovske vlade leta 2004 je bila ustanovljena ena specializirana sprejemna pisarna Institucije za pravosodje za državno registracijo pravic do nepremičnin in transakcij z njo. Vendar obstoječe težave še niso rešene.

"Po podpisu ločitvenega protokola z mestom se začne naslednja faza - registracija pravic vlagateljev na nepremičninah v moskovskem državnem odboru za registracijo pravic do nepremičnin in transakcij z njo, - nadaljuje Viktor Kozlov. - Pogoji odobritve so v tem primeru urejeni, vendar skupaj z Zato se zahteve za registracijo dokumentov pogosto spreminjajo. Razvojna podjetja so prisiljena dokumente večkrat uskladiti s spremenjenimi zahtevami. Tako se 30-dnevno obdobje, določeno za registracijo pravic vlagateljev na nepremičninah, razteza za več mesecev. Zadnja stopnja postopka - - vpis lastninske pravice posameznika ali pravne osebe v skladu z zakonom "O državni registraciji pravic na nepremičninah in transakcijah z njimi";traja še en mesec. Skupni kumulativni čas, porabljen za pridobivanje listin o lastnini v Moskvi, se giblje od leta do leta in pol, v nekaterih primerih pa do treh let od datuma, ko je bila hiša predana državni komisiji."

Khaya Pleshitskaya, vodja pravne službe Agencije za nepremičnine MIAN, poudarja, da meritve ZTI zahtevajo precej časa: pripravljajo se dokumenti za prevzem in prenos stanovanj in paket dokumentov za dokončanje investicijskega projekta. Šele po tem se v Zvezni registracijski službi odpre pravni naslov hiše."

Tako bodo morali dokumenti o lastninskih pravicah počakati od enega leta (v najboljšem primeru) do treh let. Večina strokovnjakov za nepremičnine se strinja s tem sklepom.

Razvijalci si umivajo roke

Kdo je krivec za številne zamude pri registraciji lastništva že kupljenih stanovanj? Zaradi česar mestne oblasti toliko zamujajo s postopkom registracije pravic vlagateljev in dolgo časa ne podpišejo potrdil o prevzemu?

Odgovor je pravzaprav očiten. „Občinske oblasti čakajo, da investitor v celoti izpolni vse obveznosti iz investicijske pogodbe," pojasnjuje Vjačeslav Timerbulatov, podpredsednik skupine podjetij Konti. „V bistvu govorimo o urejanju okolice, razvoju socialne infrastrukture okrožja, prenosu v last prefekture stanovanja za ljudi na čakalnem seznamu itd. Tako dejansko ne zamuja vpis lastninske pravice, temveč podpis akta o izvajanju investicijske pogodbe, ki ga skleneta investitor in mesto. Proces dogovora in prehoda skozi vse stopnje objektivno traja."

Kot kaže, pa ne gre le za objektivne razloge. Tukaj je povedala pravnica korporacije "Inkom-nepremičnine" Angelica Zharkova: "Nosilec projekta, ki sklene investicijsko pogodbo in nato pridobi dovoljenja za gradnjo stanovanjskega objekta, pridobi nekaj obveznosti do mesta v obliki ustvarjanja infrastrukture na gradbišču, pa tudi za uporabo komunikacije - plačilo odškodnine mestu. Po zaključku gradnje nove stavbe, ko so vsa stanovanja prodana lastnikom kapitala in je razvijalec ustvaril dobiček, ga ne zanima več izpolnjevanje obveznosti do mesta. Toda mestne oblasti v tem primeru čakajo, da razvijalec izpolni svoje obveznosti v skladu z pogodba. To lahko traja leta,zato dokumenta - akta o izvajanju investicijske pogodbe, ki velja za ključnega, zanje ne podpišejo. Ta dokument je namreč osnova za odpiranje naslova za novo ustvarjeni objekt in registracijo lastništva."

Odnos med mestom in investitorjem je ločena, zelo boleča in velika tema. Seveda so obremenitve, ki jih občinske oblasti danes nalagajo gradbenikom, zelo velike. V nekaterih okrožjih tako imenovani delež mesta doseže 40% naložbenih stroškov projekta. V takšnih razmerah se nepremičninski razvijalci poskušajo na trnek ali zvijačo znebiti osovraženega in, kot se jim zdi, nerazumno velikega bremena. Zastoj lahko traja več let in dokler se igra z vlečenjem vrvi ne konča, bo kupec počakal.

Vendar se večina razvijalcev s takimi sklepi močno ne strinja. Vjačeslav Timerbulatov pojasnjuje: "Za vestnega razvijalca je objektivno nekoristno, da odloži postopek registracije lastninske pravice, ker lahko v tem primeru podjetje kaznuje z visokimi kaznimi." "Za razvijalce je nedonosno, da odložijo registracijo lastninske pravice na stanovanju, saj imajo s tem številne stroške," je dejal Sergej Ljadov, tiskovni sekretar investicijsko-gradbenega podjetja City-XXI stoletje. O kakšnih stroških govorimo? Najprej so to obratovalni in komunalni stroški za vzdrževanje kompleksa po dostavi državne provizije. Dejansko v skladu s pogodbenimi pogoji breme tovrstnih plačil najpogosteje pade na pleča kupcev, a slednji, kot trdijo isti gradbeniki, pogosto zavrnejo plačilo nepremičnine.ki jim pravno še ne pripadajo. Torej, kaj bo odtehtalo - možnost, da od mesta dobite kakršne koli koncesije ali prihranek na računih za komunalne storitve? Vprašanje je verjetno retorično.

Pogodbenice

Poleg težav, povezanih z izvajanjem naložbenih obveznosti, je trenutno še eno izjemno težko vprašanje. To je povezava hiše s komunalnimi službami. "Na zadnji stopnji izvajanja projekta je ta težava najbolj boleča," pravi Sergey Lyadov. "Če vprašanje ni bilo temeljito obdelano vnaprej, lahko zamude pri registraciji pravic v nekaterih primerih dosežejo tudi več let."

Počasnost zaposlenih v ZTI je še en razlog za zamudo pri obdelavi. Vendar položaj ni omejen na opisane težave. Kot veste, je poleg izvedbenega podjetja pri izvedbi projekta pogosto vključenih več investitorjev. Slednji privabljajo soinvestitorje, vsi pa v prihodnosti privabljajo posameznike - lastnike kapitala v gradbeništvo. Težave nastanejo, ker morajo dokumente v zvezi z dokončanjem gradnje hiše podpisati vsi vlagatelji, ki so stranke investicijske pogodbe. A to se ne more zgoditi, dokler niso narejeni vsi izračuni med vlagatelji in razvijalcem, podjetji in upniki.

"Posledica tega je, da lastniki lastniškega kapitala trpijo," pravi Anzhelika Zharkova. veliko vlagateljev in poravnave med njimi niso bile izvedene v celoti. Treba je povedati, da se poravnave med vlagatelji in soinvestitorji ne rešujejo vedno prostovoljno, včasih - in v zadnjem času - med njimi nastanejo spori, ki se rešujejo le Skladno s tem ne more biti govora o kakršnih koli dokumentih o izvajanju investicijske pogodbe. In delničar čaka, da se rešijo vsi ti spori. To se je zgodilo v mikrookrožju Nikulino-2, ko stranke investicijske pogodbe niso mogle ugotoviti, kdo je komu dolžan,in eden izmed njih je vložil tožbo. A lastniki kapitala niso čakali, sami so se odpravili na sodišče s zahtevki za priznanje lastništva stanovanj in na sodišču dosegli priznanje lastništva."

Številni odvetniki so prepričani, da je v primerih, ko se registracija lastninske pravice zavleče, najučinkovitejše sredstvo za zaščito njihovih pravic sodišče. Podobni precedensi obstajajo tudi danes.

Prednosti in slabosti obešanja

Ves čas, ko se izvajajo zgoraj navedena dejanja, je kupec nove stavbe v zadregi. Njegovo stališče je najbolj neugodno in brez pravice, to je položaj človeka, ki je postal talec obračuna med uradniki in gradbeniki, gradbeniki in elektroenergetiki, vlagatelji in soinvestitorji. Nekaj možnosti pa ima tudi kupec, ki ima dejanske, a ne pravne pravice do pridobljenega premoženja.

"Ko je kupec dobil dovoljenje razvijalca, lahko kupec začne popravljati stanovanje pred registracijo lastništva, saj so običajno podjetja pripravljena na sestanke s kupci," pravi Sergej Ljadov. Toda v tem primeru ima bodoči lastnik stanovanja pomembne omejitve. Na primer, ne more vplivati na oblikovne značilnosti stanovanja in fasade stavbe, ker takrat govorimo o sanaciji, ki je načeloma prepovedana do vpisa lastništva.

Kupec ima tudi pravico zapustiti zapuščeno stanovanje, ki še ni pravno formalizirano, saj takšno dejanje predvideva Civilni zakonik Ruske federacije (v skladu z zakonom je mogoče zapustiti v zapuščino ne le premoženje, ki ga ima zapustnik v času sestavljanja oporoke, temveč tudi tisto, ki se bo pojavilo v njegovi prihodnosti) Khaya Pleshitskaya pojasnjuje: "Dedovanje je mogoče, tudi če ni volje. V tem primeru dedič prejme potrdilo o pravici do dedovanja in se prijavi pri organizaciji, ki izvaja registracijo, ali pri organizaciji, s katero je bil sklenjen dogovor za stanovanje, tako da je stanovanje že registrirano za njega ".

Oporoko je treba razlikovati od darovanja, kar je v tem primeru nemogoče. Načeloma lahko kupec stanovanje proda pred registracijo lastninske pravice, vendar bo v tem primeru uporabljena shema odstopa pravic do zahtevka, kar je seveda upravičeno le v primeru višje sile.

Možnosti pridobitelja pravno neregistrirane nove stavbe so dejansko omejene na popravilo, dedovanje in odstopanje terjatev. Vsi drugi koraki pri prevzemu nepremičnine so izključeni. Torej, kupec se v takem stanovanju ne more prijaviti, ker je osnova za registracijo v kraju prebivališča (registracija) potrdilo o lastništvu. "V primeru, da pride do razveze zakoncev pred vpisom lastništva, je nemogoče stanovanje razdeliti samo, saj še ne pripada zakoncem," pravi Khaya Pleshitskaya. "V skladu s tem se denar, plačan za nakup stanovanja, razdeli." Stanovanja ni mogoče zastaviti s posojilom, saj nepremičnine kot take ni.

Pomembna pomanjkljivost "prehodnega obdobja" so tudi visoki računi za komunalne storitve, ker mestne subvencije v tem obdobju ne delujejo.

Bo kupec vse plačal?

V skladu z obstoječimi pogoji registracije lastninske pravice redki kupec nepremičnin v novih stavbah ne sprejme korakov za uveljavljanje svojih pravic.

Postopek prevzema posesti je mogoče pospešiti, če ne zakonito, pa vsaj dejansko. In tukaj je kako. "Po predaji hiše državni komisiji je treba hišo s sklepom prefekta upravnega okraja prenesti v bilanco upravljalne organizacije. Kupec stanovanja, ki ne želi več let čakati na pridobitev lastninske pravice, lahko z organizacijo, ki upravlja z njegovo hišo, sklene sporazum in nadaljuje s popravilom in delno registracijo dokumentov v odobritev prenove, - svetuje Viktor Kozlov. - Toda v tej situaciji je treba upoštevati, da bodo od tega trenutka vsi stroški za vzdrževanje objekta, ki je bil predhodno dodeljen generalnemu izvajalcu, in od trenutka, ko ga je komisija sprejela - investitorju, zaračunani najemnikom, sklenil sporazum z operativno organizacijo ".

Drugo zelo težko vprašanje se nanaša na stroške storitev za pravno registracijo lastništva stanovanja. Vsi, ki so že kdaj morali v Moskvi vpisati lastništvo nepremičnin, vedo, skozi katere peklenske kroge bodo morali iti bodoči lastniki. Zbiranje številnih dokumentov, dolgoročne čakalne vrste, zavrnitve - vse te stroške uslužbenci moskovskega odbora za registracijo pojasnjujejo z nezadostno dodelanostjo zakonodajnega okvira in dejstvom, da se struktura trenutno preprosto ne more spoprijeti s stalno naraščajočim pretokom strank te organizacije. Kakšni so stroški kupca v takšni situaciji? Mnenja strokovnjakov o tej zadevi so zelo dvoumna.

Khaya Pleshitskaya meni, da stroški za registracijo posla niso obvezni: "Denar za registracijo pri nakupu stanovanja se ne vzame vedno. To se praviloma zgodi, ko so prvi koraki za registracijo že v fazi pridobitve. Na primer hiše še ni (ničelni cikel), vendar je treba opraviti dokumente (pogodbe, dodatne sporazume). Za tovrstna dela se zaračuna denar."

Vyacheslav Timerbulatov situacijo opisuje nekoliko drugače: "Stroški storitve za registracijo stanovanja v lastništvu se običajno določijo kot odstotek stroškov stanovanja zaradi udobja strank in agencije. Poleg tega se določijo ob upoštevanju lokacije hiše, stopnje priprave dokumentov za registracijo in številnih drugih dejavnikov. Na primer, v našem podjetju so stroški registracije vključeni v nakupno ceno stanovanja. Drugi razvijalci za to storitev vzamejo znesek, ki ne presega 1000 USD, samo za pravno podporo. Pri nepremičninah stroški registracije v fazi naložbe znašajo od enega do 1,5% stroškov stanovanja v Moskva v regiji - približno 2–2,5% Nekatera podjetja, ki so posredniki in so od investitorja kupila stanovanja po agencijski pogodbi, vzamejo do 3% pogodbenega zneska. K temu znesku je treba prišteti še stroške državne dajatve in plačila različnih potrdil, ki stranko v povprečju stanejo 500 USD ".

Trenutno lahko najdete veliko oglasov, v katerih predstavniki različnih podjetij ponujajo registracijo lastništva novih stavb. Stroški takšne storitve so praviloma približno enaki 1000 USD. Takšna obvestila so bolj žalostna kot všečna. Navsezadnje se izkaže, da je mogoče odpraviti birokratske zamude, kar pa se je zdelo težko in dolgotrajno, se izkaže v mesecu ali dveh. Če obstaja materialni interes.