Program Rušenja Petnadstropnih Stavb

Kazalo:

Program Rušenja Petnadstropnih Stavb
Program Rušenja Petnadstropnih Stavb

Video: Program Rušenja Petnadstropnih Stavb

Video: Program Rušenja Petnadstropnih Stavb
Video: Obezbjeđenje rušenja objekta cementare 5 09 2009 2023, September
Anonim
  • Pet zgodba
  • Kaprice razvijalcev
  • Glavni motivi
  • Problem preselitve

Program rušenja petnadstropnih stavb moskovske vlade se lahko sooča s številnimi težavami. V okviru programa za obnovo petnadstropnega sklada, izračunanega do leta 2010, nameravajo moskovske oblasti porušiti približno 6 milijonov kvadratnih metrov. m dotrajanega ohišja. Kljub zanimanju številnih velikih razvijalcev za obsežne investicijske pogodbe pa razvijalci vedno več pozornosti posvečajo lokaciji parcel za poznejši razvoj in razredu hiš, ki se gradijo. Po mnenju strokovnjakov se lahko težave pri izvajanju programa pojavijo pri številnih predmetih, zlasti v "neprestižnih" vzhodnih in jugovzhodnih okrožjih.

slike
slike

Pet zgodba

Začetek množične obnove panelnega petnadstropnega stanovanjskega sklada v Moskvi je bil postavljen leta 1995 z ustreznim odlokom moskovske vlade. Odlok moskovske vlade z dne 20. januarja 1998 "O poteku obnove petnadstropnega in dotrajanega stanovanjskega fonda mesta do leta 2000" pa je postal temeljni dokument, ki je določal strategijo in taktiko dela pri obnovi petnadstropnih stavb. Posledično je bilo že leta 1998 porušenih 335,7 tisoč kvadratnih metrov. m petnadstropnih panelnih hiš in naročil 933,5 tisoč kvadratnih metrov. m novega stanovanjskega prostora.

Leta 1998 je bilo iz porušenih stavb preseljenih več kot 6 tisoč družin. Hkrati se je v obdobju 1997–98 delež mesta po investicijskih pogodbah povečal z 29% na 32%.

Od takrat je v okviru programa moskovska vlada sprejela številne ukaze za povečanje obsega obnove, poleti lani pa se je pojavil program za obnovo petnadstropnega sklada do leta 2010. Po navedbah družbe Novaya Ploshchad naj bi od 2000 do 2010 načrtovali rušenje petnadstropnega stanovanjskega fonda v višini 6 milijonov kvadratnih metrov. m.

Po besedah Erasta Zhiryakova, vodje gradbenih projektov MIAN-Development CJSC, je treba najprej porušiti ploščo "Hruščov", katere 25-letna življenjska doba je že dolgo potekla.

Poleg tega so bile zaradi prisilne preselitve porušene tudi "mlajše" petnadstropne stavbe. Takšna situacija se je na primer razvila na gradbiščih Tretjega prometnega obroča in na območjih, kjer so se reševale strateške naloge mesta. "Tiste stavbe, ki ovirajo razvoj mesta, se rušijo," pravi Žirjakov.

Po besedah vodje analitičnega oddelka Novaya Ploschad Dmitrija Popova se program trenutno najbolj aktivno razvija na območjih, kjer lahko razvijalec namesto petnadstropnih stavb gradi elitna stanovanja in hiše poslovnega razreda. Najsvetlejši primer je Kvartal na Leninskem, ki ga Kvartal prodaja že vrsto let.

Toda v oddaljenih stanovanjskih naseljih, zlasti v najmanj prestižnih jugovzhodnih in vzhodnih okrožjih, kjer je donosnost obnove precej manjša, so težave z izvedbo rušenja petnadstropnih stavb povsem verjetne, «napoveduje Dmitrij Popov.

Kaprice razvijalcev

Za razvijalce je sodelovanje v projektih obnove lahko ekonomsko nedonosno zaradi stroškov razvoja novih ozemelj, gradnje cest in novih komunikacij. "Vsak konkreten primer je treba obravnavati ločeno, vendar s komercialnega vidika investicijske pogodbe za obnovo petnadstropnega sklada še vedno ne prinašajo super dobička razvijalcu, temveč je priložnost, da majhno podjetje vstopi na trg in" zasveti "svoje ime," pravi Penny, vodja oddelka za luksuzne nepremičnine Lane Realty Aleksander Ziminski.

Kljub temu večino projektov za rekonstrukcijo petnadstropnega sklada izvajajo veliki razvijalci: GK PIK, Glavmosstroy, DSK-1 in SU-155, pri čemer sodelujejo podjetja, kot sta MFS-6 in MSM-5, ki nimajo lastnih proizvodnih prostorov. Preselitev in rušenje izvajajo "Kvartal", "Don-Stroy", "Krost" in drugi.

"Projekti prenove pritegnejo predvsem resne vlagatelje z lastnimi gradbenimi viri. Tak obseg je mogoč le za dokaj velika podjetja, saj govorimo o precejšnjih naložbah. Konec koncev ne gre le za gradnjo hiše, temveč za projekt rušenja, gradnje in organizacije preselitve prebivalcev," - pravi Erast Zhiryakov. "Za razvijalca je izvedba takšnih projektov priložnost, da" dela za proračun ", torej za" kratek "denar, ki vedno pride pravočasno. Poleg tega gre za dodatne količine, ki jih zdaj nihče ne zavrne," se strinja namestnik generalnega direktorja skupine podjetij SU-155, direktor gradbenega oddelka Valery Grachev.

Vendar pa po njegovem pogosto obstajajo primeri, ko investicijske pogodbe za razvijalce postanejo preprosto nedonosne, "na primer lokacija predmetov je neprivlačna za bodoče najemnike ali zahteva drago namestitev kompleksnega inženiringa."

Glavni motivi

Na splošno je za razvijalca glavni odločilni dejavnik pri izračunu stroškov in donosnosti projekta obseg: s povečanjem zasedenih območij raste tudi celotna donosnost projekta. Iz tega razloga razvijalce privlačijo obsežni projekti z rekonstrukcijo blokov na desetine hiš. "To je razloženo tudi z dejstvom, da stroški bremen za rekonstrukcijo petnadstropnega sklada praviloma znašajo 50-60% celotnega obsega naložbe, zato dobiček podjetja raste sorazmerno s povečanjem obsega obnove," dodaja Dmitrij Popov.

Tako so danes na trgu najbolj zanimive investicijske pogodbe za lokacije v osrednjem upravnem okrožju (CAD) in na območjih, kjer obstaja možnost gradnje visokih stavb poslovnega razreda. Korist razvijalca v razmerju med površinami je odvisna od zmogljivosti izpraznjene lokacije: od 1: 3 za stanovanjska območja, kjer ni nadstropij, do 1: 1 ali manj za centralno upravno okrožje, čemur sledi gradnja luksuznih stanovanj Poleg tega so investicijske pogodbe z minimalnim deležem mesta v velikem povpraševanju med razvijalci, katerih obseg v vsakem od projektov določajo regulativni dokumenti. Na primer, v nekaterih primerih je mesto za vsakega preseljenega prebivalca investitorju dodelilo 25 m2 celotne površine svojega deleža, v drugih pa je izvedba preselitve, ki jo je izvedel razvijalec, zajela mestni delež.

Znani pa so tudi primeri, ko je mesto po preselitvi ostalo dolžno razvijalcu, zaradi česar je slednji dobil gradbena območja na drugih območjih, - pravi Erast Zhiryakov. Vendar pa zdaj praksa kaže, da se delež mesta giblje od 30% za primestna območja spalnic do 50% v CAD z naknadno gradnjo luksuznih stanovanj.

Problem preselitve

Ponavadi preselitev najemnikov poteka po metodi "valov": najprej se na brezplačnem mestu zgradi "začetna" hiša, kamor se preseli prva petnadstropna stavba, nato se preseljena stavba poruši in na njenem mestu zgradi druga hiša. Če je predvidenih več petnadstropnih stavb za rušenje, lahko to postane tudi izhodišče, če pa je obnova v zaključni fazi, je to morda že poslovna stavba. »Preden se najemniki naselijo v» začetno «hišo na istem območju, se praviloma poskušajo preseliti v oddaljena območja - zdaj se Kozhukhovo aktivno uporablja za take namene. kako bo večje število novih območij območja preselitve postalo komercialno ", - ugotavlja Dmitrij Popov.

Vendar ima problem preselitve vedno individualno rešitev. Če govorimo o projektih, pri katerih mesto sodeluje, je prebivalce veliko lažje preseliti, saj upravni vir razvijalcu omogoča, da to težavo reši čim bolj učinkovito. V primerih, ko preselitev izvaja izključno razvijalec, je treba vprašanja poravnave rešiti ne le s prebivalci, temveč tudi z mestom. "Običajno se pogodbe sklepajo z GUP-i (na primer" Mospereselenie "), to pomeni, da je mesto vključeno v preselitev.

Takšna rešitev je učinkovita pod pogojem, da so najemniki preseljeni. Položaj lastnikov stanovanj je veliko bolj zapleten, saj upravne metode zanje ne veljajo, pravi Erast Zhiryakov.

Po besedah vodje pravnega sektorja agencije za nepremičnine MIAN Khaya Pleshitskaya prebivalci hiš, namenjenih rušenju, ne dobijo stanovanja, temveč denarno nadomestilo. Ta praksa ni zelo priljubljena, vendar pa je v skladu z 32. členom stanovanjskega zakonika odkupna cena stanovanja, pogoji in drugi pogoji odkupa določeni z dogovorom z lastnikom stanovanja. To pomeni, da je teoretično znesek v sporazumu lahko celo višji od tržne cene stanovanja in vsa dodatna nadomestila ocenjena. Če dogovor ni dosežen, se vprašanje obravnava na sodišču.

Toda ob upoštevanju možnega trajanja postopka sodni spor za dobavitelja ni donosen, zato se stranke v večini primerov preprosto dogovorijo, povzema Pleshitskaya.

Priporočena: