Kako Prodati Stanovanje Brez Pomoči Agencije

Kako Prodati Stanovanje Brez Pomoči Agencije
Kako Prodati Stanovanje Brez Pomoči Agencije

Video: Kako Prodati Stanovanje Brez Pomoči Agencije

Video: Kako Prodati Stanovanje Brez Pomoči Agencije
Video: Zašto Vam trebaju agenti za nekretnine 2024, Marec
Anonim

Transakcija z ali brez sodelovanja nepremičninske agencije se izvaja praktično po isti shemi. Začnimo znova.

slike
slike

Recimo, da imate stanovanje, ki se ga odločite prodati. Večina transakcij na nepremičninskem trgu - približno 80% - je tako imenovana alternativa - prodaja stanovanja za nakup drugega. Toda danes bomo govorili samo o prodaji stanovanj, da bi prejeli denar, saj je ta postopek vključen v katero koli kombinirano transakcijo.

Ocena priložnosti, posvetovanja

Najprej pri prodaji stanovanja začnemo vsaj približno oceniti nepremičnino, torej pridobiti informacije o stroških. Najlažji način je preučiti moskovske nepremičninske publikacije, ki takoj predložijo takšne informacije, na primer časopis Iz Ruk v Ruki. Upoštevajte, da cene stanovanj v časopisu niso dejstvo, temveč želje prodajalcev.

Naslednja pomembna točka je ponudba stanovanja na trgu. Prepričati se morate, da čim več potencialnih kupcev ve zanjo. Danes je v Moskvi približno tisoč majhnih in srednje velikih nepremičninskih agencij, kjer bodo informacije o vašem stanovanju sprejete brezplačno, vnesene v bazo podatkov in bodo ponujene vsem potencialnim kupcem. Velike nepremičninske agencije takšnih informacij ne sprejemajo in raje sklenejo ekskluzivno pogodbo, ki vključuje prenašanje vseh skrbi glede oglaševanja, registracije in zbiranja svežnja potrebnih dokumentov na njihovo podjetje.

Drug način je oddati oglas v časopisu Iz Ruk v Ruki ali na internetu s svojo kontaktno telefonsko številko (običajno doma). To ima svoje prednosti in slabosti. Z navedbo domače telefonske številke imate neposreden stik s kupcem ali nepremičninsko agencijo. Toda ne pozabite, da pri neposredni komunikaciji s temi ljudmi ne morete napovedati, kako spodoben je ta ali oni klicatelj in kakšni so njegovi resnični nameni.

Veliko je odvisno od pravilnosti oddaje oglasa. Če je stanovanje navedeno po tekoči ceni, mora biti oglas objavljen vsaj dvakrat na teden. Če je treba stanovanje prodati zelo hitro - trikrat na teden. Objavljanje oglasa vsak dan je nesmiselno.

Pokaži, barantanje

Klici nazaj se začnejo, dogovarjate se, komunicirate, se dogovarjate o času ogledov. S tem je treba ravnati zelo previdno. Ne poznate ljudi, ki bi vstopali v vaše stanovanje, zato je bolje odstraniti dragocenosti in predmete z vidnih mest. A vseeno morate pokazati vse kotičke (na primer, ali je za omaro ozadje). Izkušnje kažejo, da potencialnega kupca zanima samo stanje prostorov in višina stropa. Sobe lahko gleda več kot pet minut le, če je pričakovana prodaja stanovanja s pohištvom ali preureditev. Če takega dogovora ni, vendar se je zanimanje za pohištvo pojavilo, je to nenormalno in vas mora opozoriti.

Recimo, da se je oseba strinjala z nakupom stanovanja in je pripravljena razpravljati o pogojih njegove prodaje. Začenja se pogajanje. Obstaja poseben izraz - zdržati pogajanja. S takojšnjim strinjanjem s pogoji kupca dokazujete, da lahko premikate ceno dlje, kot bo uporabljena takoj. To je osnovna psihologija in se pogosto dogaja.

Nasvet: prva stranka, ki se odloči, da bo takoj kupila vaše stanovanje po prvi ponujeni ceni, priporočamo … da ne proda. Obstaja razlog za domnevo, da ste stanovanje podcenili in ga poceni prodajate. Čeprav imate morda le srečo in ravno ta oseba potrebuje stanovanje na tem mestu za to ceno. To se tudi zgodi.

Če je kupec prišel na ogled s predstavnikom nepremičninske agencije, imate nekaj storitev skoraj brezplačno. Zastopnik bo morda poskušal rešiti vaše težave znotraj ene nepremičninske agencije, tako da boste hote ali nehote prišli do storitve določenega podjetja, ki vam lahko … zaračuna prav to storitev. Na primer, če rečemo, da "… je situacija več kot resna, se jo lotimo rešiti in stane toliko". Imate pravico sprejeti ali ne sprejeti predlaganih pogojev, lahko zavrnete storitve in začnete prodajati sami.

Še nasvet: če se stanovanje prodaja brez sodelovanja agencije, je bolje, da se prodajalci pogajajo doma ali v pisarni, kupci pa doma. V takih primerih obstaja element "lastnega" ozemlja, kjer se človek počuti bolj udobno, umirjeno, samozavestneje.

Dogovor s prodajalcem (kupcem)

Mnogi prodajalci po na videz pozitivni odločitvi, izraženi z besedami, odstranijo oglas za stanovanje, ne da bi domnevali, da lahko kupec še naprej išče bolj donosno možnost. Zato bi morali prodajalci, ko so dosegli dogovor, sprožiti vprašanje predplačila, da bi zagotovili obveznost odkupa vašega stanovanja.

Kupcem svetujemo, da tega vprašanja ne zastavljajo, naj ga zapustijo, da bodo lahko svobodni pri nadaljnjih dejanjih. Vendar v tem primeru obstaja tveganje, da "izpustite" stanovanje, ki vam je všeč, če prodajalec najde bolj donosno stranko.

Sledi precej občutljiv trenutek. Recimo, da ste se dogovorili, da kupec da določeno vsoto denarja za zagotovitev nakupa vašega stanovanja. Kako to izvesti, kako nakazati denar, da v prihodnosti ne bo težav?

Obstajajo pravni koncepti: sporazum o vlogi in predujem. Če ste kot prodajalec stanovanja podpisali depozitno pogodbo, potem morate vedeti, da lahko odpoved pogodbe o nameri, to je zavrnitev prodaje stanovanja temu kupcu, vključuje nekatere sankcije. Ker se s pravnega vidika glasi kot "neplačilo prodajalca in vrnitev zneska v dvojnem znesku." Tako vas bo izkušen in kompetenten kupec s svojim odvetnikom zlahka postavil finančno odvisnega.

Za kupca stanovanja se poleg naslova, cenovnih značilnosti in prodajnih pogojev ne sme pozabiti dogovoriti o pogojih zakonitega (izvlečka) in fizičnega izpusta stanovanja. Fizična osvoboditev je odstranjevanje stvari in pohištva iz nje. Če pogoji niso določeni, kupec pogosto vztraja pri izpraznitvi stanovanja takoj po podpisu notarske pogodbe.

Preverjanje, priprava posla, zbiranje dokumentov

Ko so sestavljeni vsi papirji in je sprejeto predplačilo za stanovanje, se začne postopek za pripravo posla. Odgovornost prodajalcev je, da zberejo celoten sklop dokumentov. To pomeni, da je treba teči skozi vse primere in doseči - poudarjam v določenem časovnem okviru - pridobitev potrebnih dokumentov. To je precej zapleten postopek.

Za prodajo stanovanja morate imeti pri roki naslednje dokumente:

1. Lastniški dokumenti, odvisno od načina nakupa stanovanja, na primer: pogodba o prenosu, potrdilo o lastništvu stanovanja, potrdilo stanovanjske zadruge o vplačanem deležu, potrdilo o registraciji ZTI, potrdilo o pravici do dedovanja, prodajne pogodbe, darovanje, menjava, najemnina, odločitev sodišča. Če se dokumenti za stanovanje izgubijo, se stanovanje lahko proda v skladu z izpiskom iz registra, ki ga izda Odbor za registracijo. Res je, v tem primeru je treba upoštevati, da je teoretično izvleček mogoče jemati vsaj vsak dan. To pomeni, da je možna situacija, ko bo prodajalec, ko bo sprejel vaše predplačilo, jutri prodal svoje stanovanje drugemu kupcu. Zato vam v tem primeru svetujemo, da kot predplačilo daste največ 100–200 USD, da zmanjšate izgube.

2. V ZTI je treba pridobiti: potrdilo (obrazec 11-A, veljaven 1 mesec); tloris, eksplikacija (velja 1 leto).

Za zbiranje teh dokumentov boste potrebovali izvirnike samih dokumentov o lastništvu, potni list in približno 150 rubljev.

3. V PRUE morate vzeti:

- izpisek iz hišne knjige - na potni listi;

- kopijo finančnega in osebnega računa ter potrdilo o odsotnosti zaostalih najemnin - v računovodstvu.

Vsa ta potrdila veljajo 1 mesec. Če jih želite zbrati, boste potrebovali knjigo najema, potni list ali pooblastilo (če niste lastnik).

4. Notarsko overjeno soglasje zakonca (oziroma prodajalca ali kupca) k odtujitvi (nakupu) stanovanja.

5. Dovoljenje organov skrbništva in skrbništva, če so v transakcijo vključeni mladoletni otroci.

6. Potrdila davčnega urada, če je bilo stanovanje prejeto kot darilo ali po dedovanju ali se nahaja v moskovski regiji.

7. Prenosna pogodba, če je bilo stanovanje odtujeno po 01.03.96.

Ko so zbrani vsi zgoraj navedeni dokumenti, jih je nujno preveriti glede skladnosti imen, naslovov, datumov, podpisov in njihovega dešifriranja ter velikosti vseh zadevnih področij. Do danes smo našteli približno 20-22 vrst listin o lastništvu stanovanja, kar je lahko le. Poudarjam - ne 2, ne 5, ne 8, ampak 22! Zato toplo priporočamo, da na tej stopnji poiščete pravni nasvet. Kupci stanovanja - da bi razumeli, kako ti dokumenti ustrezajo zahtevam zakona. Prodajalcu - da se prepričate, ali je mogoče stanovanje na njih prodati v določenem roku. Pogosto pride do situacije, ko prodajalec, ki verjame, da ima dovolj dokumentov za transakcijo, sprejme varščino pod jasno dogovorjenimi pogoji registracije, vendar jih ne more vzdržati. Naenkrat se izkaže, da je eden od lastnikov umrl,in dediščina ni bila odprta, ker so ljudje menili, da je nepotrebna. Posledično takšnega stanovanja ni mogoče prodati, dokler niso urejene vse pravne formalnosti.

Banka, notar, registracija

Predpostavimo, da so vsi dokumenti za stanovanje v redu in pride čas, da razpravljamo o vprašanjih medsebojnih poravnav, kje in kako jih opraviti. Najpogostejši način je poravnava preko sefa po prodajni pogodbi stanovanja, registriranega na ime kupca. Svetujemo vam, da ste pri izbiri banke zelo previdni. Če kupec ponudi določeno banko in trdi, da je tam njegov denar, predsednik uprave pa je njegov najboljši prijatelj, priporočamo, da se ne strinjate s to možnostjo. V tej situaciji so vse vrste zlorab položaja stranke povsem sprejemljive. Obstajati mora nevtralno ozemlje, ki ustreza obema stranema. Zato je treba o vprašanju medsebojnih poravnav razpravljati vnaprej, tudi v času nakazila (ali prejema) pologa.

Po polaganju denarja morate (na vašo zahtevo) overiti izvajanje pogodb ali takoj predložiti dokumente za državno registracijo.

Pravna in fizična izjema, potrdilo o prevzemu

Ko boste končno prejeli registrirane pogodbe o prodaji in nakupu stanovanja s potrdili o državni registraciji pravic, boste imeli pravno (odjavo) in fizično (odstranitev stvari) stanovanje. In če se ne boste dogovorili o zamudi denarja pred prenosom stanovanja v skladu z aktom (sestavljenim v preprosti pisni obliki ob prenosu ključev od stanovanja in knjig na računih za komunalne storitve), bo za vas težavno nadzorovati postopek.

To so na splošno osnovna pravila, ki se jih je treba držati pri nakupu ali prodaji stanovanja. Če ste resni glede naših nasvetov in želja, natančno preučite postopek za registracijo in pripravo ustreznih dokumentov, lahko varno nadaljujete s transakcijo. Če imate kakršna koli vprašanja, se obrnite na nas. Naše podjetje redno organizira brezplačne seminarje za prebivalstvo o nepremičninskih vprašanjih (glej gradivo tega vprašanja) in ima več kot sto svetovalnih centrov po vsej Moskvi.

Priporočena: