Socialna Hipoteka

2023 Avtor: Douglas Hoggarth | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-07-30 20:58

Trenutno obstoječa ruska hipoteka je nedostopna za široko množico prebivalstva in ne more rešiti stanovanjskega problema. V zvezi s tem se je že začel govor, da obstaja razlika med hipotekami in hipotekami, da je treba razviti komercialne hipoteke za "bogato" manjšino in da je za "revno" večino treba razmisliti o nekakšni "socialni hipoteki". Ali so takšni pogovori legitimni in ali je hipoteka lahko različna za različne kategorije prebivalstva?

Povsem očitno je, da bi se morali v državi s tako pomembno diferenciacijo življenjskega standarda pogoji za zagotavljanje stanovanj socialno nezaščitenim slojem prebivalstva razlikovati od programov, namenjenih dokaj ozkemu sloju "bogatih". Prav ta dejavnik je podlaga za to, da se je hipoteka, ki se je šele začela razvijati, že začela deliti na "socialno" in "komercialno".

Zagovorniki te delitve trdijo takole: "socialna hipoteka" mora temeljiti na državni podpori, zadevati mora le socialno nezaščitene državljane, izboljšanje stanovanjskih razmer v njenem okviru pa mora potekati le v okviru uveljavljenih družbenih norm.

"Komercialna hipoteka" nasprotno obstaja za državljane, ki imajo dovolj visoke dohodke, da lahko samostojno izpolnjujejo svoje posojilne obveznosti. Ta hipoteka mora biti izvršena pod tržnimi pogoji brez kakršnega koli sodelovanja vlade.

Podobna delitev hipotek na "socialne" in "komercialne" se je že začela izvajati na zakonodajni ravni. To se je zlasti odražalo v zveznem ciljnem programu "Stanovanja", ki je bil zasnovan za obdobje do leta 2013, pa tudi v konceptu razvoja sistema hipotekarnih posojil, sprejetem z vladno uredbo z dne 11. januarja 2000.

Konec leta 2003 je državna duma pristojne službe pozvala, naj pripravijo poseben zakon o "socialni hipoteki", ki predvideva določitev splošnih določb za njegovo izvajanje za zaposlene v javnem sektorju in državljane z nizkimi dohodki.

Podporniki "socialne hipoteke" (recimo jim "populisti") verjamejo, da je mogoče jasno ločiti med "komercialno" in "socialno" hipoteko. Glavno po njihovem mnenju je, da se slednji ne bi smeli razvijati z "vlečenjem" in da bi moralo biti vse, kar se dodeli iz proračuna, popolnoma transparentno, prav tako pa bi moralo biti jasno določeno, kdo lahko računa na ta plačila.

Ali je »socialna hipoteka« psevdohipoteka?

Vendar tudi laik razume, da bo uvedba "socialne hipoteke" pomenila veliko vprašanj, kdo bi se moral uvrstiti med socialno ranljive državljane in državljane z nizkimi dohodki. Težava je v tem, da tu ni jasnih ocenjevalnih meril in, kot kaže, ne more biti. Prvič, država je prevelika in dohodek, ki velja za eno regijo kot velik, ni za drugo. Drugič, raven uradnih dohodkov v državi, kjer velika večina delavcev prejema "sive" in "črne" plače, ni objektivni kazalnik. Tretjič, koncept "proračunske sfere" je zelo nejasen, saj je danes učitelj ali zdravnik redko, če ima dodaten zaslužek.

Uvedba "socialne hipoteke" ima tudi načelne nasprotnike (recimo jim "tržne igralce"), ki menijo, da bi bilo treba vsa vprašanja, povezana s posojanjem stanovanj, reševati na splošno in po enotnih standardih, ki jih narekuje trg in ne uradniki.

Po njihovem mnenju je vse, kar se naredi brez upoštevanja tržnih zakonov, od tistega, ki je zlo, in »socialna hipoteka« je psevdohipoteka, ki razbije vse tržne mehanizme. Da, sploh ne gre za hipoteko, ampak za nakup stanovanj na obroke, ko se obrestna mera posojila in dejanski stroški stanovanja umetno znižajo, razlika pa povrne s proračunskim denarjem. Toda v proračunu ni denarja in praktični ljudje že dolgo razumejo, da je z njegovo pomočjo nemogoče rešiti stanovanjske težave 80% prebivalstva države.

Zato »tržniki« pravijo, da če država želi izboljšati življenjske razmere svojih državljanov, potem naj pomaga konkretnim ljudem. Obrestne mere in standardi za izdajo hipotekarnih posojil bi morali ostati tržni, ravno v izkazu poslovnega izida, ki ga prejmejo banka, bi morali državljani z nizkimi dohodki pravico do prejemanja proračunske pomoči navesti kot vir odplačevanja posojila kot vir odplačevanja posojila. Dejansko za banke ni pomembno, kje posojilojemalec vzame sredstva za odplačilo posojila, pa naj gre za njegovo plačo ali subvencijo; glavno je, da je vir financiranja stalen in zanesljiv.

Nekateri "tržniki" so celo prepričani, da je "socialna hipoteka" lahko škodljiva, še posebej, če z njo mislimo na nekaj, kar človeku omogoča, da zase ne trguje, ampak zelo poceni ali na splošno brezplačno posojilo na račun proračunskih sredstev. Zaskrbljujoča je zlasti verjetnost, da se drugi državljani, ki vedo za možnost, da posojilo dobijo tako rekoč zastonj, ne bodo postavili v vrsto za posojila po tržnih obrestnih merah.

Učinkovitost je še vedno vprašljiva

Država je že poskušala ustvariti nekakšno "socialno hipoteko" z razvojem programov za zagotavljanje stanovanj na kredit vojaškemu osebju in zaposlenim v proračunskih sferah. Zaenkrat niso dali opaznega pozitivnega učinka, ker lokalni uradniki sami ne vedo, kaj in kako v tej smeri storiti.

Dokler nepremičninski trg ostaja nestabilen, na primer ne more biti govora o zmanjšanju pologa (zdaj znaša 30% stroškov stanovanja). Hkrati banke navajajo velika tveganja. In so povsem razumljivi. Na primer, že nekaj časa je iz hipotekarnih stanovanj dovoljeno izseliti ljudi, ki ne morejo odplačati dolga. A kot kaže, je to v nasprotju z ustavo, če je neplačnikovo stanovanje edino in vprašanje oskrbe z nadomestnimi stanovanji ni rešeno. Obstaja nekaj počasnih pogovorov o preseljevanju stanovanjskih skladov in občinskih "stanovanjskih hišah", vendar je vse to le ustnica. In zakaj bi morala imeti občina recimo v svoji bilanci stanja »socialne domove«?

V nekaterih regijah poskušajo subvencionirati obrestne mere za hipotekarna posojila iz proračuna. Toda učinkovitost tega pristopa je vprašljiva. Navsezadnje bi morale takšne subvencije trajati celotno obdobje posojila, to pa je vsaj 10-15 let. Recimo, da je danes za te namene v proračun vključen določen znesek. In kaj se bo zgodilo jutri, če se bodo denimo svetovne cene nafte znižale in se bodo gospodarske rasti upočasnile? Ali bodo začeli revidirati postavke odhodkov in se bo porušil celoten sistem "socialne hipoteke"?

Kaj storiti?

Vprašanje razpoložljivosti stanovanjskih posojil za široke množice ruskih državljanov je še vedno odprto. Jasno je, da je edini možni način za poenostavitev dostopa do hipotek znižanje stroškov stanovanja. Da bi to dosegli, mora ponudba na trgu znatno presegati povpraševanje. Toda ali je to mogoče pričakovati v bližnji prihodnosti?

Tu bi se država lahko v celoti obrnila in poiskala dodatna proračunska sredstva za financiranje stanovanjske gradnje. Toda kje tam … V smislu nejasnega izraza "socialno tržno gospodarstvo" je veliko lažje izločiti koristi iz poslovanja.