Kako Izbrati Hipotekarni Program

2023 Avtor: Douglas Hoggarth | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-07-30 20:58

Trenutno je v Moskvi več deset kreditnih institucij, ki izdajajo hipotekarna posojila (v Rusiji jih je več kot 180). Kako izbrati banko, ki ponuja optimalne pogoje za posojilo za nakup domov? Začnimo s tem, kar je potrošniku na voljo, še preden se obrne na banko, saj večina bank ne prizanaša s sredstvi za oglaševanje svojih hipotekarnih programov.

Za lažjo analizo lahko hipotekarne programe razdelimo na naslednje glavne sestavne dele: ciljni trg, valuta posojila, vplačilo, letna obrestna mera, velikost posojila, rok posojila, čas za obravnavo vloge, znesek dodatnih stroškov za pridobitev posojila.

Ciljni trg

Velika večina bank, ki izdajajo hipotekarna posojila, deluje le na sekundarnem trgu stanovanj (ocenjuje se, da je približno 70% hipotekarnih programov namenjenih strankam, ki kupujejo že pripravljena stanovanja). Med aktivnimi igralci, ki ponujajo programe za kupce novogradenj, lahko izpostavimo Sberbank, DeltaCredit Bank, Raiffeisenbank, Vneshtorgbank, Gazprombank, MDM-Bank in nekatere druge. Vendar je treba opozoriti, da po mnenju strokovnjakov Sberbank predstavlja do 90% posojil, izdanih na primarnem trgu. Hkrati se za kreditiranje na primarnem trgu ne upoštevajo vse hiše, temveč le nove stavbe, ki jih odobri banka upnica. V bistvu gre za stavbe, ki so že zgrajene in predane državni komisiji. Če hiša ni pripravljena, si banka pridržuje pravico, da preveri razvijalca in zavrne izdajo posojila brez obrazložitve razlogov. Nepopularnost nakupa stanovanj v novogradnjah med institucijami za hipotekarno kreditiranje je predvsem posledica dejavnikov, kot sta podaljšani čas gradnje in odsotnost zavarovanja do trenutka, ko je stanovanje vknjiženo kot lastnina.

Valuta posojila

Večina bank ponuja hipotekarna posojila v ameriških dolarjih (več kot 70% programov). Nekatere banke (Sberbank, DeltaCredit Bank, Vneshtorgbank, International Moscow Bank itd.) Ponujajo posojila v dolarjih in rubljih. Banke Societe Generale Vostok, MDM-Bank, Gazprombank in nekatere druge rubljem in dolarjem dodajo evre. Moskovska hipotekarna agencija in Agencija za stanovanjsko hipotekarno posojilo (AHML) delujeta samo s posojili v rubljih.

Začetna pristojbina

V bistvu izvajajo klasično, sprejeto po vsem svetu, začetno plačilo 30% stroškov stanovanja. Nekatere banke (DeltaCredit, City Mortgage Bank, MDM-Bank, Soyuz itd.) Imajo hipotekarne programe z 20% pologom. Včasih obstajajo ponudbe z 10% ali celo 0% pologom (na primer pri FORA-banki), vendar takšne ponudbe praviloma spremljajo višje obrestne mere (in v prvih 18 mesecih so običajno višje kot v naslednje obdobje zapadlosti). Praksa kaže, da je v resnici zelo težko dobiti posojilo, ki presega 75–80% stroškov stanovanja, na primarnem trgu pa je polog običajno približno 40% stroškov stanovanja.

Letna obrestna mera

Trenutno je povprečna osnovna obrestna mera 11% v tuji valuti in 15% v rubljih, kar je dva do trikrat višja od podobnih obrestnih mer v gospodarsko razvitih državah. Trenutno se je stopnja zniževanja obrestnih mer pri nas upočasnila in bo po napovedih Združenja ruskih bank do leta 2008 znašala 8–8,5%, kar je tudi preveč za civiliziran trg.

Najnižje devizne obrestne mere lahko zdaj zabeležite v VIP-banki in banki Pervoe OVK. (Rosbank) - 10%, vendar ne spadajo med vodilne na zadevnem trgu. Tako veliki hipotekarni igralci, kot so Vneshtorgbank, City Mortgage Bank, Raiffeisenbank, DeltaCredit in International Moscow Bank, za večino izdanih posojil izvajajo obrestne mere od 10,5%. Najvišje obrestne mere v tujih valutah (18%) lahko zdaj opazite pri Lokobank, FORA-banki in Evropski skrbniški banki.

Banke DeltaCredit, Raiffeisenbank in Gazprombank uporabljajo tudi tako imenovane spremenljive obrestne mere LIBOR, ki se lahko spreminjajo glede na nihanja finančnih kazalnikov na svetovnem trgu. Iz tega razloga je sklenitev sporazuma po takšni stopnji povečala tveganja za potrošnika, saj se lahko v daljšem obdobju posojanja spreminjajo obrestne mere navzgor in navzdol.

Znesek posojila

Velikost hipotekarnih posojil je zelo raznolika. Najmanjša posojila so lahko 2.000 USD (DeltaCredit Bank), največ - 400.000 USD (City Mortgage Bank in International Moscow Bank) in celo 500.000 USD (National Hortgage Company in First OVK). V povprečju se posojila izdajo v višini od 10 tisoč do 200 do 300 tisoč dolarjev.

Kreditni rok

Pogoji za zagotavljanje hipotekarnih posojil se lahko gibljejo od šestih mesecev do 27 let. Najdaljši rok je precej redek (takšni programi so na voljo pri FORA-Bank, Evropski skrbniški banki in AHML) in se izvajajo samo za rublja. Na splošno je odnos do takšnih dolgoročnih posojil pri nas negativen, tako med bankami kot med potrošniki, ki moralno niso pripravljeni tako dolgo nositi kreditnega bremena. V bistvu je rok od 10 do 15 let. Rok posojila je praviloma odvisen od starosti posojilojemalca, saj mora biti posojilo odplačano pred upokojitvijo.

Čas za obravnavo vloge

V bistvu je rok za pregled vloge 14 dni. Kreditni odbori najhitreje delajo v Absolutbank (od 1 dneva), MDM-Bank (3-5 dni), Union (5 dni) in Evropski skrbniški banki (do 7 dni); najpočasneje - v banki First O. V. K. (2-3 tedne) in Mednarodna industrijska banka (1 mesec).

Dodatni stroški za pridobitev posojila

Najpogosteje dodatni stroški pridobivanja posojila znašajo do 1,5% obsega posojila, za nekatere pa je to lahko pomembnejši znesek. Dodatni stroški vključujejo: pristojbino za obdelavo vloge (1–2,6 tisoč RUB), provizijo za dvig gotovine, enkratno bančno provizijo, provizijo za posojilo, pristojbino za najem celice, za odprtje računa itd.

Poleg tega se mora posojilojemalec zavedati, da je za pridobitev in vzdrževanje hipotekarnega posojila potrebno letno plačevati račune za zavarovanje njihovega življenja in premoženja, enkratno plačevati za oceno kupljenega stanovanja in plačevati kotizacijo za prodajo in nakup nepremičnine. Poleg tega banke praviloma ponujajo, da za isto zavarovanje plačajo ne tam, kjer je to primerno za posojilojemalca, ampak samo v tistih podjetjih, s katerimi banka sodeluje.