Naložbe V Nepremičnine: Težavno, A Donosno

2023 Avtor: Douglas Hoggarth | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-07-30 20:58

Ni skrivnost, da so transakcije z nepremičninami dokaj donosen način vlaganja denarja. Kako donosno uporabiti nepremičnino, ki je v lasti? Kateremu dati prednost: prodati stavbo ali jo oddati v najem? Na kaj je treba biti pozoren pri sestavljanju prodajne ali zakupne pogodbe? Na ta vprašanja odgovarja pravnik M2. Najprej si oglejmo načine, kako zaslužiti z nepremičninami. S pravnega vidika je najlažja možnost gradnje stavbe z naknadno prodajo. Preprosto, ker ni treba preverjati pravne "čistosti" predmeta. Poleg tega se kupci raje ukvarjajo s prvim lastnikom, če se izkaže, da je razvijalec - še bolje. Res je, obstajajo težave. Na primer, najprej morate najti veliko količino, potrebno za izvedbo gradnje,- lahko gre za bančno posojilo ali sredstva vlagateljev.

Nekateri želijo dobiti vse naenkrat …

Večina tistih, ki zaslužijo z nepremičninami, posluje po shemi: zgrajena - zasnovana - prodana. Bistvo je, da gradbeno podjetje, ki je zgradilo stavbo, že pripravljeno proda zainteresiranim stranem. Pri sklepanju pogodbe o prodaji nepremičnin morajo stranke slediti, ali je lokacija predmeta pravilno navedena, ali so k pogodbi priloženi tlorisi in dokumenti za zemljišče. Prav tako je treba skrbno izmeriti sobo in navesti njeno natančno površino. Če govorimo o delu stavbe, je treba na tlorisu zabeležiti, kateri del se bo prodal.

Ko ste zbrali vse potrebne dokumente (s kopijami), lahko greste k notarju. Najverjetneje ga bo zanimala le prodajna pogodba. Po registraciji posla pri notarju je treba izvesti njegovo državno registracijo. Seznam dokumentov, potrebnih za to, lahko določite na kraju registracije. V vsakem primeru morate založiti tri izvode prodajne pogodbe (po enega za vsako stranko in organ, ki registrira). Tudi overjene kopije sporazuma in vsi sestavni dokumenti ne bodo odvečni.

dokumenti strank. Po plačilu državne takse in registraciji pogodbe lahko transakcijo štejemo za popolno.

Predmet se sam prenese na podlagi akta o prenosu in prevzemu, kjer je treba navesti datum prenosa stavbe in njeno stanje. Če imajo stranke medsebojne terjatve v zvezi s kakovostjo predmeta ali njegovim plačilom po pogodbi, mora to odražati v aktu.

Poleg tega obstaja obdobje, v katerem mora prodajalec kupcu zagotoviti kakovost blaga. Toda v resnici, če se na primer zruši zgradba in strokovni pregled pokaže, da so krivi projektanti ali gradbeniki, bodo odgovorni. Če bodo odkrite skrite napake, se bodo kupci obrnili tudi na prodajalca.

-In nekateri - po delih

Lastniki, ki namesto velikega pavšalnega zneska raje vsak mesec (leto) prejmejo razmeroma majhen denar, zgrajeno stavbo oddajo v najem. Povpraševanje po vseh vrstah komercialnih nepremičnin (pisarne, prodajni prostori, skladišča itd.) Je zdaj precej veliko, zato so praviloma v času, ko objekt začne obratovati, vsi prostori že razdeljeni med najemnike.

Pri registraciji najema je treba pravilno sestaviti pogodbo. Kaj naj vsebuje ta dokument in na katere točke morate biti pozorni pri podpisu? Nujno je treba preveriti, ali so podrobno navedeni podatki o strankah: imena, naslovi, TIN, bančni podatki, podatki o potnih listih (če je pogodbena stranka posameznik) itd.

Pomemben element najemne pogodbe je dejanje prevzema in prenosa prostorov, priloženo k pogodbi. V njem morate ob prenosu navesti stanje prostora in opozoriti, katere komunikacije so povezane in delujejo (telefonski kabel, vodovod in kanalizacija, ogrevalno omrežje itd.).

Naslednja pomembna točka je najemnina, o višini katere se morajo pogajati stranke v pogodbi. Lahko se izračuna za 1 kvadrat m na leto ali za celotne prostore na mesec. Poleg tega morate določiti, kako bo potekalo plačilo: če je v rubljih, potem je navedena velikost najemnine, če v dolarjih ali evrih, potem je treba opozoriti, da se poravnave izvajajo v rubljih po stopnji, ki jo določita stranki. Najpogosteje je izenačena s tečajem Centralne banke Rusije. Pri določanju višine najemnine je treba navesti, ali vključuje komunalne račune. V nekaterih primerih si najemodajalec pridržuje pravico, da najemniku izda ločene račune za osnovne javne službe in dodatne storitve, ki na primer vključujejo odvoz smeti, telefonske komunikacije, internet itd. Da bi se izognili nesporazumom v pogodbi, je priporočljivo pojasnitida prenos prostorov v najem ne pomeni prenosa lastništva nad njimi.

Če je najem sklenjen za obdobje, daljše od enega leta, je predmet državne registracije. Glede na dejstvo, da je povpraševanje po komercialnih nepremičninah trenutno precej veliko, pa tudi na to, da številni najemniki sklepajo dolgoročno najemno pogodbo, so organi za registracijo v Moskvi ustvarili posebno "okno", v katerem je mogoče vse pogodbe oddati v registracijo. Vendar uradnik hkrati ne bo sprejel več kot 10 primerov (ločenih sporazumov), zato jih bo težko hkrati prijaviti. Zato številne organizacije nalagajo odgovornost za registracijo pravic dolgoročnega najema na najemnike. Če stranke ne želijo iti skozi ta postopek, lahko sklenejo sporazum za krajše obdobje in predvidijo možnost njegovega podaljšanja. Poleg tega je možno, da v najemni pogodbi sploh ne navedete izraza:v tem primeru se šteje za nedoločen in ne zahteva registracije.

Če nameravate hkrati najeti maloprodajni prostor in skladišča, je priporočljivo skleniti eno pogodbo za oba prostora. Poleg tega mora biti v pogodbi natančno določeno, kje bo paviljon in kje bo blago skladiščeno.

Kaj je bolj donosno?

Torej, ali bi morali zgradbo prodati ali oddati v najem? Vsak primer ima svoje prednosti in slabosti. Prodaja vam omogoča, da naenkrat pridobite pomemben znesek; ob najemu se vam bo naložba postopoma povrnila, vendar stavba prinaša stabilen dohodek.

Težave z registracijo vaših pravic bo treba rešiti v vsakem primeru. Razlika je le v tem, da boste morali pri registraciji in registraciji dolgoročnega najema plačati pristojbino (zaračuna se tudi ob kakršnih koli spremembah ali dopolnitvah pogodbe). Ne pozabite na davke.

V vsakem primeru, če je stavba v lasti, jo je mogoče prodati ali zastaviti. Poleg tega zastava ne bo vplivala na razmerje med najemodajalcem in najemniki, ker dokler bo stavba v lasti najemodajalca, bodo vsa plačila najemnine prejemala tako kot prej.

Težko je reči, kaj je s poslovnega vidika bolj donosno. Vsaka nepremičnina je vedno likvidno sredstvo, ki ga je vedno mogoče prodati.